農地転用の業務 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

田や畑を住宅や太陽光発電にしたい方

滋賀県長浜・彦根で農地転用なら行政書士かわせ事務所

田畑を住宅、駐車場、太陽光発電といったような田畑以外の使用目的にするには、農地転用の手続きが必要です。勝手に農地転用をすると罰則があります。

 

農地転用の手続きは図面の添付もあり、簡単ではありません。農地転用は当事務所にお任せ下さい。また、ローカルルールも多く存在していますので注意しなければなりません。


農地転用の種類

農地転用5条 自己所有の農地を、農地以外に転用して他人に売買等する手続き
農地転用4条 自己所有の農地を、農地以外に転用して利用する手続き
農地法3条 農地のまま他人に売買等をする手続き ※転用ではありません

 

農地転用許可申請の業務の流れ

ご依頼いただいた際の一般的な業務の流れをご紹介します。

1.お問合せ

お電話かメールでお問合せ願います

2.ご依頼

当事務所かご指定の場所で面談します

3.事前相談

農業委員会事務局に事前相談します

4.受任

業務委任契約と報酬受領をもって業務着手します

5.現地確認

立地上の許可要件を確認します

6.書類の収集

許可申請に必要な書類を収集します

7.書面の作成

申請書などを作成します

8.申請・届出

申請又は届出をします

9.現地調査

現地調査が入ります

10.農委総会

農業委員会総会で許可可否が決まります

11.交付

締め日から30〜40日で許可

12.完了報告

農業委員会に完了報告します

13.完了

必要経費等の受領で完了

 

 

特定行政書士とは | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

特定行政書士は、行政書士の上位資格です。行政書士として都道府県の行政書士会に登録され、行政法のみならず訴訟の要件事実についても研修を積み、考査試験にパスした者が特定行政書士になります。
特定行政書士なら許認可の申請だけではなく、弁護士にしか認められていなかった不許可時の不服申立ての代理も可能ですので、申請から不服申立てまで一貫してお任せいただけます。

滋賀県の行政書士の中でもわずか数%、長浜市では唯一の特定行政書士です

 

農地転用の受任エリア | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

滋賀県全域が受任エリアです

滋賀県湖北エリア

長浜市・米原市

滋賀県湖東エリア

彦根市・多賀町・豊郷町・甲良町・愛荘町・東近江市・近江八幡市・日野町・竜王町

滋賀県湖南エリア

野洲市・守山市・栗東市・草津市・大津市・湖南市・甲賀市

滋賀県湖西エリア

高島市

 

農地転用の費用 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用の料金(報酬)については料金のご案内ページでご紹介しております。状況によっては記載の報酬額とは異なることもございます。ご依頼の際は契約前にしっかりお伝えいたします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

農地転用の解説と知識 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

自分名義以外の農地転用(農地転用5条)

当ページでは、一番大変な手続きである農地転用5条を中心に解説してます。農地転用5条は、田畑の所有者がその土地を売りたいが、そのままでは売買できないため農地転用の許可を得る手続きです。農地を太陽光発電や住宅、駐車場などの使用目的で売買・賃貸借します。農地法3条や農地転用4条は5条申請の手続きと類似しています。

農地転用の立地条件

農地転用5条許可の流れ

農地転用5条許可の必要書類

農地転用5条の関連手続き

転用後の地目変更

自分の農地を農地以外に転用(農地転用4条)

農地のまま売買、賃借(農地法第3条)

農地転用5条 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用の立地条件

農地転用は、農地を保護するための農地法によって定められています。農地転用はどんな農地でもできるかといえば、そうではありません。まずは、立地条件で農地転用の可能性を確認しなければなりません。

1.青地

農地転用は原則、認められません。とても環境が良い農地ということです。市街化区域には原則として指定できない土地です。

2.白地

(1)甲種農地

特に良好な営農条件を備えている土地です。ここは原則転用不可です。

(2)乙種農地の第一種農地

10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地などです。ここも原則転用不可です。

(3)乙種農地の第二種農地

市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地です。駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。

(4)乙種農地の第三種農地

市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地です。駅が300m以内にあるというような条件です。原則許可です。

 

農地転用の区分、市街化区域と市街化区域外

農地転用は届出と申請の2種類の手続きがあります。申請地が市街化区域かどうかで区別されています。

市街化区域の農地転用

届出制です。比較的書面は少ないですが、かんたんな手続きではありません。

市街化区域外の農地転用

許可制です。まずは要件などを確認して可能性を模索します。

 

非農地証明について

農地転用同様の効力がありますが、極めて例外的な取扱いとなります。非農地証明は農地法の違法性が消滅するわけではありません。当事務所では、ご相談を受けてから受任するまでに農業委員会事務局に確認いたしますのでまずはご相談下さい。

 

農地転用5条許可の流れ | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用の書類作成

各種申請書等の様式は事務局または支局にあります。また、HPからダウンロードもできます。提出書類についても種類が多く、不動産業者や建設業者にも協力してもらい収集・作成しなければなりません。

 

農業委員会事務局に申請

農業委員会事務局(または北部振興局産業振興課)に提出します。記入もれや記入不備、提出書類の不足があると時間がかかったり不許可になることがありますので十分注意しなければなりません。農地転用許可については毎月一回の締め日の時点で受理した分をまとめて審査にかかります。締め日に間に合わなければ、さらに1か月以上遅れることになってしまいます。

長浜市の締め日は毎月15日です。15日か20日が締め日というところが多いです

 

農地転用の審査

  • 内容の審査…書面や図面に不備がないか、要件や基準に適合するかを審査されます。また、申請人の立会いのもとで現地調査も行われます。
  • 農業委員会総会…審査内容をもとに、農業委員会総会で審議が行われます。ここで許可・不許可の意思決定がなされます。

 

許可証交付

総会後、県農業会議常任会議員会議に諮問され、許可妥当の答申であれば1〜2日後に許可書が発行されます。締め日からはおおむね35〜40日ぐらいで許可証交付ということになります。

 

完了報告

農地転用の許可を得て、実際に施工をし、太陽光発電や駐車場など農地以外の施設としての工事が完了した時点で農業委員会事務局に完了報告をしなければなりません。提出するのは完了報告書と、申請地の画像資料です。

 

農地転用5条許可の必要書類 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用はローカルルールが多い

書類の種類、記載方法はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。市の条例の違いもあり、ここでは滋賀県内の一般的な例として長浜市をベースにしています。

農地転用許可申請書

申請人(譲受人)、譲渡人の記載

譲受人と譲渡人の氏名、住所、職業を記入して押印します。法人は代表者の氏名、法人所在地を記載します。職業欄を忘れずに記入しなければなりません。

申請地の表示

登記事項証明書のとおりに正確に記入します。1,000uを超えると開発許可や開発許可に準ずる手続きもしなければならないケースもあります。

転用の目的、転用の計画

農地以外のどんな目的なのか、また、そのための工事計画です。工事についてはあくまでも計画で大丈夫です。

農地転用許可を得るまでは一切の工事はできません

農地転用の資金関係

見積書とマッチさせます。計画のとおりに施工できる資力を確認されます。

被害防除の記載

周辺に対する被害を防ぐよう、被害防除の計画を記載します。更に計画書を作成しなければならないこともありますし、「コツ」もあります。

転用事由の詳細説明書

転用の事由を詳しく記入します。なぜ農地を農地以外にしたいのかを訴求します。

登記事項証明書

全部事項証明書を提出します。使用できる期間は長浜市の場合は6か月以内です。

各種図面

位置図

提出先によって縮尺の指定があります。長浜市は1/2,500です。わかりにくければ1/10,000の図面も添付します。また、最初から2種類の縮尺を指定している農業委員会もあります。申請地を赤色で囲います。位置図は役所で購入できますのでそのまま使用できます。

土地利用計画図

土地の利用計画です。建築物や、太陽光発電パネルの配置や擁壁・フェンス、排水計画を平面図によって示します。こちらの図面も縮尺の指定があり、長浜市は1/100または1/500程度です。

公図の写し

法務局で取得して申請地を赤色で囲みます。

隣地関係図

申請地と接している土地の所有者、登記上の地目、現況の地目などを図面に記します。長浜市は公図の写しに記入して提出できます。この図面はローカルルールが多いです。

平面図・立面図・構造図

建築する施設によって異なりますが、平面図は必須です。太陽光発電はモジュールやパワコンのパンフレットを添付します。施設の構造図は排水路施工があるケースでも添付します。これらの書面は業者に用意してもらわなければなりません。

縦横断図

縦方向、横方向の断面、土地の高低差がわかる書面です。こちらも業者に用意してもらうことがほとんどです。

隣地承諾書

申請地に接する土地が農地なら、所有者に転用の承諾を得て署名、押印してもらいます。市によって、登記上の地目が農地、現況が農地、どちらかの基準です。

関係者の意見書など

担当の農業委員や農業組合長、区長、自治会長などの署名、押印です。この書類は農業委員会によって異なりますので確認が必要です。原則は現地確認をしてもらい押印です。排水計画などを現地で説明しなければなりませんので書面が揃ってから、それを使って説明する段取りになります。

資金関係の書類

工事の見積書は使用する製品も記載されていなければなりません。太陽光発電はパネルとパワコンのメーカーと型名、使用数量などです。これに併せて資金証明のために残高証明書やクレジット書面も添付します。

住民票・住民票記載事項証明書

現住所と登記事項証明書記載の住所が異なる際などで提出の指示があります。

法人登記簿と定款

法人は必要です。定款は原本証明をしてある写しになります。

他法令関係書類

所在や目的、施設によって提出する書類です。また、抵当権設定があれば抵当権者の同意書も提出します。

 

農地転用5条の関連手続き | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

開発許可

一定の条件に該当する際は開発許可の手続きもします。この定めは市によって異なったり、条例適用があったりします。都市計画課に確認しますが、開発許可は半年程かかるため農地転用とあわせると1年近くの期間がかかります。
市街化区域では1,000u以上、区域内に道路を配置するものは500u以上とされることが多いです。市街化調整区域ではすべての規模で開発許可が必須ですが、切土・盛土をせず、建築物とみなされる建屋がなければ開発許可は不要をされるケースもあります。

 

土地改良区の手続き

土地改良区の手続きもしなければならないケースでは、決済金のお支払いもしなければなりません。該当するかどうか、土地改良区に問合せて手続きします。

 

河川法関連

河川法第55条により、河川保全区域においては河川管理者の許可を受けなければならないとされています。土地の掘削や盛土や切土、その他土地の形状を変更する行為、工作物の新築又は改築が該当します。河川の近くの土地は確認しなければなりません。

 

農地転用後の地目変更 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用後には、売買契約や賃貸借の契約、所有権の移転登記といった手続きをします。もちろん、これらの手続きは農地転用許可証が無ければできませんし、許可後でなければ着工もできません。

 

また、忘れがちな手続きとして地目変更の手続きがあります。地目とは、土地の利用目的のことで、登記されています。元々、田や畑で地目が登記されている土地を宅地や雑種地といった地目に変更しなければなりません。この地目変更は土地家屋調査士の業務となりますので、ご希望の方は提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

 

所有者が変わる農地転用5条許可は、譲受人が農地転用から所有権移転、地目変更までをすすめていくことがほとんどだと思われます。農地転用⇒施工⇒所有権移転⇒地目変更の順が一般的です。

農地転用4条 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用の立地条件

原則、一般的に「青地」といわれる「農振農用地区域内」にある農地や、良好な営農条件を備えている農地については転用できません。農振農用地区域内にある土地を転用するなら、除外の手続きをしなければなりません。

市街化区域について

市街化区域の農地転用は、申請ではなく届出をします。市街化区域は、文字通り、都市計画的に市街化を進めていく場所なので申請(つまり、市街化区域以外)と比べると提出する書類は少なめですが簡単というわけではありません。

 

農地転用4条の流れ | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用申請書、必要書類を揃える

様式は事務局または支局にあります。提出する書面は種類が多く、不動産会社や建設業者にも協力してもらい収集・作成しなければなりません。

 

農地転用申請書等の提出

農業委員会事務局(または北部振興局産業振興課)に提出します。記入もれや記入不備、提出書面の不足があると時間がかかったり不許可になることがありますので十分注意しなければなりません。

 

農地転用については毎月一回の締め日の時点で受理した分をまとめて審査します。締め日に間に合わなかったら、さらに1か月以上遅れることになってしまいます。長浜市の締め日は毎月15日です。

 

農地転用の申請内容審査

内容に不備がないか、要件や基準に適合するかを審査されます。また、申請人立会いで現地確認も行われます。

 

農業委員会総会

審査内容をもとに、農業委員会総会で審議が行われます。ここで許可・不許可の意思決定がなされます。

 

許可証交付

総会後、県農業会議常任会議員会議に諮問され、許可妥当の答申であれば1〜2日後に許可書が発行されます。締め日からはおおむね35〜40日ぐらいで許可証交付ということになります。

 

農地転用4条の必要書類 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

農地転用はローカルルールが多い

必ず提出する書類

  • 農地転用許可申請書/届出書
  • 農地転用事由の詳細説明書
  • 全部事項証明書
  • 位置図
  • 土地利用計画書
  • 公図の写し
  • 隣地承諾書
  • 地元農業委員申請確認書/届出確認書
  • 資金関係書類

必要なら提出する書類

  • 平面図
  • 立面図
  • 構造図
  • 断面図
  • 土地改良区意見書
  • 住民票記載事項証明書
  • 法人登記簿謄本
  • 法人の定款
  • 賃貸借・使用貸借の予定書、理由書
  • 農地法第18条解約関係書類
  • 他法令許可関係書類
  • 顛末書
  • その他、提出を求められる書類

農地法3条 | 滋賀県長浜・彦根の行政書士かわせ事務所

すべて効率利用要件

申請農地を含め、所有している農地・借りている農地のすべてを効率的に耕作すること。

農地所有適格法人要件

法人は農地所有適格法人の要件を満たしていなければなりません。ただし、解除条件付の貸借契約であれば、一般の法人でも借りられることもあります

農作業常時従事要件

申請者または世帯員等が農作業に常時従事することです

下限面積要件(滋賀県長浜市)

農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければなりません。農地の細分化を防ぐために、耕作目的で農地の権利を移動するケースで、農地取得後の経営面積が規定の面積以上という規定です。この面積は地域によって、その上場によって下限となる面積が異なります。

 

例示をしますと、長浜市内の代表的な地点は40アール、木之本支所管轄と余呉町は30アール、湖北町尾上は20アールで、その他地域については50アールとなっています。(必ずご確認を)

地域との調和要件

申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと