農地転用は滋賀県長浜市の行政書士かわせ事務所 | 上位資格の特定行政書士

田畑を住宅、駐車場、太陽光発電といったような田畑以外の使用目的にするには、農地転用の手続きが必要です。無許可で農地転用をすると罰則があります。農地のままでは売買もできないため、地目変更をして農地以外にしなければなりませんが、その前に農地転用許可が必要となります。
農地転用の申請や届出は図面の添付もあり、簡単ではありません。また、ローカルルールも多く存在していますので注意しなければなりません。農地転用は当事務所にお任せ下さい。

【Step 1】農地転用のこんなお悩みを解決します

• 太陽光発電業者だが、農地転用の許可を取ってほしい　⇒　農地転用５条
• 耕作をやめて駐車場や資材置場として使いたい　⇒　農地転用４条
• 許可を取らずに勝手に農地以外にしてしまった　⇒　農地転用４条顛末案件
• 土地を売りたいが農地のままでは売れないと言われた　　など

【Step 2】まずはお問合せとご予約をお願いします

• お電話かメールでお問合せと面談日時のご予約をお願いしています
• 土日祝・夜間もご予約ＯＫ、当事務所もしくは会社やご自宅などへの出張もＯＫです

【Step 3】初回面談

• 状況と要件などを確認いたします。要件は調査が必要なことがほとんどです
• 料金（報酬）を御見積りいたします。当事務所は明朗会計システムなのでご安心下さい
• 業務委任していただける場合、委任契約締結と報酬受領をもって業務着手いたします

【Step 4】業務着手　⇒　完了

「８つの安心」で滋賀県の皆様に選ばれています！

行政書士ご紹介

事務所アクセス

当事務所は、明朗会計システムでお支払いに対する不安を無くしております。各業務の基準報酬額は当事務所の相談テーブルに備え付けてありますのでご依頼前にご確認いただけます。なお、長浜市、彦根市、米原市については原則として日当・交通費は不要です。

農地以外の使用目的で所有者が変わる

農地転用５条は、他人が所有している農地を、農地以外の使用目的として転用することです。例えば、太陽光発電業者が耕作をしていない、もしくはやめようとしている所有者の農地を、売買や賃貸借で太陽光発電として使用するケースです。
農地を売買するためには、地目を農地以外の雑種地や宅地などにしなければなりませんが、地目の変更をするためには農地転用許可が必要です。

農地転用の立地条件

農地転用は、農地を保護するための農地法によって定められています。農地転用はどんな農地でもできるかといえば、そうではありません。まずは、立地条件で農地転用の可能性を確認しなければなりません。

青地の場合

農地転用は原則転用不可です。とても環境が良い農地ということです。市街化区域には原則として指定できない土地です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもでき、その後に農地転用の許可申請をすれば転用可能です。農振除外は年に２度しか受付期間が無く、要件も非常に厳しくなっています。

白地の場合

甲種農地

特に良好な営農条件を備えている土地です。ここは原則転用不可です。

乙種農地の第一種農地

10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地などです。原則転用不可です。

乙種農地の第二種農地

市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地です。駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。事業用地選定比較表を提出して代替性要件を証明しなければならない場合もございます。

乙種農地の第三種農地

市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地です。駅が300m以内にあるというような条件です。原則許可です。

市街化区域と市街化区域外

農地転用は届出と申請の２種類の手続きがあります。市街化区域かどうかで区別されています。

市街化区域の農地転用

届出制です。比較的書面は少ないですが、かんたんな手続きではありません。

市街化区域外の農地転用

許可制です。まずは要件などを確認して可能性を模索します。農業委員会事務局や都市計画課に事前相談して判断いたします。

非農地証明について

農地転用同様の効力がありますが、極めて例外的な取扱いとなります。非農地証明は農地法の違法性が消滅するわけではありません。当事務所では、ご相談を受けてから受任するまでに農業委員会事務局に確認いたしますのでまずはご相談下さい。

農地転用の書類作成

各種申請書等の様式は事務局または支局にあります。提出書類についても種類が多く、とくに図面については平面図や立面図、構造図などが必要なため、不動産業者や建設業者にも協力してもらい収集・作成しなければなりません。
また、申請する前に、農業委員や自治会長、推進委員、組合長などに現地立会いのもとで意見を聞き押印を取得します。申請地に接する土地が農地の場合、その土地の所有者に説明をして隣地承諾書に押印してもらわなければなりません。このように農地転用は申請者本人以外にも承諾・押印が必要な手続きです。

農業委員会事務局に申請（長浜市）

農業委員会事務局(または北部振興局産業振興課)に提出します。記入もれや記入不備、提出書類の不足があると時間がかかったり不許可になることがありますので十分注意しなければなりません。農地転用許可については毎月一回の締め日の時点で受理した分をまとめて審査にかかります。締め日に間に合わなければ、さらに１か月以上遅れることになってしまいます。

農地転用の審査

• 内容の審査…書面や図面に不備がないか、要件や基準に適合するかを審査されます。また、申請人の立会いのもとで現地調査も行われます。
• 農業委員会総会…審査内容をもとに、農業委員会総会で審議が行われます。ここで許可・不許可の意思決定がなされます。

許可証交付

総会後、県農業会議常任会議員会議に諮問され、許可妥当の答申であれば許可書が発行されます。締め日からはおおむね35〜40日ぐらいで許可証交付ということになります。

完了報告

農地転用の許可を得て、実際に施工をし、太陽光発電や駐車場など農地以外の施設としての工事が完了した時点で農業委員会事務局に完了報告をしなければなりません。提出するのは完了報告書と、申請地の画像資料です。申請内容に合致した施工であることが必要です。

農地転用はローカルルールが多い

書類の種類、記載方法はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。ここでは滋賀県内の一般的な例として長浜市を基準に記載しております。

農地転用許可申請書

許可申請書、もしくは届出書です。譲受人や譲渡人、申請地情報、転用目的と計画など農地転用をする上での基本的な記載となります。

申請人（譲受人）、譲渡人の記載

申請地の表示

農地転用の目的、転用の計画

農地転用の資金関係、計画

被害防除施設の記載

転用事由の詳細説明書

転用の事由、つまり譲受人と譲渡人が転用しようとする目的を詳細に記載します。農地転用の目的別に、現状と計画についても記載します。

登記事項証明書

申請地の全部事項証明書です。法務局で取得します。

各種図面

農地転用の目的によって必要な図面は異なります。位置図については縮尺の指定がございます。経験が無い方にとっては大きなハードルとなります。

位置図

土地利用計画図

公図の写し

隣地関係図

平面図・立面図・構造図

縦横断図

隣地承諾書

申請地に接する土地が農地の場合はその土地の所有者に説明をし、承諾書に押印をもらわなければなりません。登記簿上あるいは現況が農地の場合に必要ですが、ローカルルールがある部分なので確認が必要です。

関係者の意見書など

農業委員、推進委員、自治会長、農業組合長などに現地確認と説明の上で意見をいただき、押印をもらわなければなりません。

資金関係の書類

農地転用にかかる費用に対しての資金証明の資料として残高証明書やローン明細などが必要です。

住民票・住民票記載事項証明書（必須ではない）

申請地の登記簿上の住所と現住所が異なる場合や、申請人が市外の方の場合等に必要です。農業委員会に確認してから手配します。

法人登記簿と定款（法人の場合）

法人の場合には、全部事項証明書と定款が必要です。定款については原本証明も必要となる場合がほとんどです。

他法令関係書類（開発許可、土地改良区、河川法など）

農地法以外の法令上で許可や届出、手続きが必要な場合があります。これらは管轄外なので農業委員会事務局でも確認できないことがほとんどで、知識と調査が必要です。場合によっては許可が出たときに発覚する場合もございます。
また、農地転用の目的が太陽光発電の場合は、経産省の認定通知書など必要な書類が増えることになります。太陽光発電業者は農地転用の手続きに関する知識がありますが、ローカルルールについては周知されていないことがほとんどなので注意が必要です。

農地法以外の農地転用に関連する手続き

農振除外

青地といわれる農業振興地域内の農用地は、農業以外の目的には利用できないことになっています。よって、この地域内では原則として農地転用は不可です。ただし、一定の要件を満たしている状況では農振農用地区域から除外して農地転用の許可を得ることも出来ます。この除外の手続きを農振除外といいます。農振除外は半年ごとに申請を受付しており、申請の時期によっては１年かかる場合もあります。

開発許可

一定の条件に該当する際は開発許可の手続きもします。この定めは市によって異なったり、条例適用があったりします。都市計画課に確認しますが、開発許可は半年程かかるため農地転用とあわせると１年ほどの期間がかかります。
市街化区域では1,000�u以上、区域内に道路を配置するものは500�u以上とされることが多いです。市街化調整区域ではすべての規模で開発許可が必須ですが、切土・盛土をせず、建築物とみなされる建屋がなければ開発許可は不要をされるケースもあります。

土地改良区

土地改良区の手続きもしなければならないケースでは、決済金の支払いもしなければなりません。該当するかどうか、土地改良区に確認して手続きします。書類は農地転用許可申請と類似しています。

河川法関連

河川法の定めに従い、以下のような許可が必要な場合もあります。滋賀県の場合、琵琶湖がありますが、琵琶湖は一級河川です。琵琶湖や河川の近くの土地は確認が必要です。

• 琵琶湖・一級河川での土地の占用許可申請（河川法第24条）
• 琵琶湖・一級河川での工作物等の設置許可申請（河川法第26条）
• 琵琶湖・一級河川での土地の形状変更（河川法第27条）
• 琵琶湖・一級河川の保全区域内での工作物設置・土地の形状変更（河川法第55条）

砂防法関連

砂防指定地において工作物の新築、改築、除却をしたり土地の形状を変更するといった行為をする場合は許可が必要です。

景観・風致地区関連

滋賀県内では、景観計画や風致地区指定などにより、指定地域での一定の行為をするためには届出をしなければならない場合もあります。

忘れがちな地目変更

農地転用後には、売買契約や賃貸借の契約、所有権の移転登記といった手続きをします。もちろん、これらの手続きは農地転用許可証が無ければできませんし、許可後でなければ着工もできません。
また、忘れがちな手続きとして地目変更の手続きがあります。地目とは、土地の利用目的のことで、登記されています。元々、田や畑として地目が登記されている土地を、宅地や雑種地といった地目に変更しなければなりません。この地目変更は土地家屋調査士の業務となりますので、ご希望の方は提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

地目が農地では売買できない

上記のように、現況が農地ではない場合でも登記簿上の地目が田や畑になっていれば売買が出来ません。まず農地転用をし、許可を得てから地目変更をし、売買となります。

無許可で転用してしまった土地

現状では建築物が建っていたり、駐車場になっていたりして、田や畑としては利用していないケースもあります。ところが、登記簿上では地目が田や畑になっていることがあります。これらは以前に農地転用の許可を得ずに転用してしまっているようなケースです。
このような場合は売買しようとしても、あくまでも登記簿上では農地なため、地目変更をしなければ売買できません。地目変更のためには農地転用の許可が必要となり、無許可で建築物が建っていたり駐車場になっている場合は、いわゆる「顛末案件」となります。
農地を転用する場合は許可が必要であるとする農地法の定めを知らずに転用しており、いざ、その土地を売ろうとしたときに登記簿を確認して地目が田や畑になっていることが発覚するといったケースです。

無許可転用には罰則があります

本来、無許可転用は３年以下の懲役又は300万円以下の罰金（行政罰）、法人の場合は１億円以下の罰金（両罰規定）、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。違反すると懲役刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

顛末案件として申請する

無許可転用の場合、顛末書を添付して申請する顛末案件をしなければなりません。顛末案件の場合、何年も前に建築物が建っている場合がほとんどで建築図面が無いケースが多いです。図面作成を業者に依頼すると高額になってしまいますが、当事務所にご依頼の場合は当職が安価にて測量・図面作成いたします。

所有者はそのままで農地以外の利用になる

農地転用４条は、申請人本人がが所有している農地を、農地以外の使用目的とすることです。例えば、耕作をやめて駐車場や資材置場、住宅建築をするようなケースです。所有者に変更がない転用が農地転用４条です。
農地を農地以外の使用目的で利用するためには農地転用の許可が必要ということです。

農地転用の立地条件

原則、一般的に「青地」といわれる「農振農用地区域内」にある農地や、良好な営農条件を備えている農地については転用できません。農振農用地区域内にある土地を転用するなら、除外の手続きをしなければなりません。

市街化区域について

市街化区域の農地転用は、申請ではなく届出をします。市街化区域は、文字通り、都市計画的に市街化を進めていく場所なので申請（つまり、市街化区域以外）と比べると提出する書類は少なめですが簡単というわけではありません。

農地転用４条の流れと必要書類

先述の農地転用５条のケースと類似しておりますので、農地転用５条の記載を参考にして下さい。所有権はそのままなので譲渡人・譲受人といった他人との関係ではなく、土地の所有者がそのまま申請人となります。

農地のままで所有者が変わる

農地転用３条は、農地を、農地のままで所有者が変わる場合の手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので農地転用４条や５条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。

すべて効率利用要件

申請農地を含め、所有している農地・借りている農地のすべてを効率的に耕作すること。

農地所有適格法人要件

法人は農地所有適格法人の要件を満たしていなければなりません。ただし、解除条件付の貸借契約であれば、一般の法人でも借りられることもあります

農作業常時従事要件

申請者または世帯員等が農作業に常時従事することです

下限面積要件（滋賀県長浜市）

農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければなりません。農地の細分化を防ぐために、耕作目的で農地の権利を移動するケースで、農地取得後の経営面積が規定の面積以上という規定です。この面積は地域によって、その上場によって下限となる面積が異なります。
例示をしますと、長浜市内の代表的な地点は40アール、木之本支所管轄と余呉町は30アール、湖北町尾上は20アールで、その他地域については50アールとなっています。（必ずご確認を)

地域との調和要件

申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと