農地転用は滋賀県長浜市の行政書士かわせ事務所

特定行政書士 川瀬規央
日本行政書士会連合会16251964号
滋賀県行政書士会1292号

 

当事務所の理念は「最高のサービスをいつも通りに」です。特定行政書士の高度な専門スキルをご依頼人に対して常に公平かつ全力で提供するので「いつも通りに」なのです。理念はご依頼人への約束でもあるのです。

 

初めて会った士業に委任するのは難しいものですが、当事務所では「この行政書士は専門知識が豊富で信頼できる人か」を見極めていただけるように、初回無料相談は時間無制限で対応します。

 

 

 

お問合せ・ご予約

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行政書士とは/守秘義務について

 

 

農地転用できない土地

農地転用できない土地とは、以下のように農地を区分され、その区分によって農地転用ができない土地もあり、一般的には青地のことをいう場合が多いです。

 

農地法で転用行為が禁止されている場合、農地転用許可申請をしても不許可処分となります。当事務所では、要件を確認して許可見込みかどうかを判断し、さらに農業委員会事務所に事前相談をいたします。

 

青地と白地

• 青地とは
  青地とは、とても環境が良い農地という土地につき、農地転用は原則不可です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもできますが、年に2回しか受付されていません。１年以上かかることもあり、非常にハードルが高い手続きといえます。
• 白地とは
  白地とは、上記の青地以外ということになりますが、白地はさらに以下のように分類されています

白地の区分は以下のとおりです。

• 甲種農地
  特に良好な営農条件のため、農地転用は原則不可
• 乙種第一種農地
  10ha以上の規模の一団農地や土地改良事業等の対象地で、農地転用は原則不可
• 乙種第二種農地
  駅が500m以内にあるなど市街地が見込まれる農地のため、農地転用は代替性を検討して判断
• 乙種第三種農地
  駅が300m以内にあるなど市街化傾向が著しい農地で、農地転用は原則許可

 

「農地」の「転用」とは？
農地を農地以外のものにすることを、「転用」といい、転用を行う場合には、原則として、農地法の許可を受ける必要があります。ここでいう「農地」とは、耕作の目的に供される土地のことをいいます。具体例として、次のような土地は、一般的に農地と判断します。◇登記地目が田や畑である土地
◇現に農作物の栽培を行っている土地、または農作物の栽培のための準備（土地の耕起等）を行っている土地（この場合、登記地目が田や畑以外であっても、農地と判断します。）また、農地以外にも、採草放牧地（農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供される土地）を採草放牧地以外のものにする場合にも、原則として、農地法の許可を受ける必要があります。
引用元：滋賀県｜滋賀県ホームページ

 

 

農地転用の種類

農地転用の種類とは、農地転用の許可や届出です。また、農地を売買するなら農地法3条許可申請になります。当サイトでは便宜上、農地法3条許可も農地転用の関連手続きとして記述しています。

 

農地転用の種類は以下のとおりです。農地転用自体は4条と5条に区分されています。

• 農地転用４条許可・届出
  農地を農地以外の使用目的に転用するが所有者はそのままなら農地転用4条
• 農地転用５条許可・届出
  農地を農地以外の使用目的に転用して所有者が変更になるなら農地転用５条
• 農地法３条許可
  農地を農地のままで他人へ売買、貸借するなら農地法３条許可申請

 

農地転用の申請区分

また、農地転用5条、農地転用5条の手続きは次のように許可制と届出制に区別されています。

• 農地転用届出
  都市計画区域が市街化区域
• 農地転用許可申請
  都市計画区域が市街化区域以外

 

 

無許可転用

無許可転用、つまり農地転用の許可を得ずに建築物が建っていたりするケースがあります。記簿上で地目が田や畑といった農地になっているので、そのままでは売買できません。

 

本来、無許可転用は3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金（行政罰）、法人なら１億円以下の罰金（両罰規定）、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。これに違反すると拘禁刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

 

先代によって無許可転用されているケースは少なくありませんし、無許可転用をしている場合の農地転用も当事務所にお任せいただけます。

 

違反転用について
農地において、建築物の建設や駐車場・資材置場にする等、農地を農地以外の目的に利用（農地転用といいます）する場合、農地法に基づく許可（市街化区域内農地の場合は届出）が必要です。
しかし、こうした許可や届出がないまま、農地転用が行われる（違反転用といいます）場合があり、違反転用はその多くが農地所有者や転用事業者が農地転用許可制度を認識していなかったことが原因となっています。
引用元：農林水産省ホームページ

 

 

農地転用の関連手続き

農地転用は、農地法以外の関連手続きも必要になることがあります。ここでは農地転用の関連手続きの代表的なものをご紹介します。

• 農振除外
• 開発許可申請
• 土地改良区の手続き
• 河川法関連の手続き
• 砂防法関連の手続き
• 景観法に基づく届出（長浜市は太陽光発電でも必須）
• 遺跡関連の手続き

 

 

農地転用の期間と費用

農地転用に要する期間と費用についてです。農地転用をはじめ許認可には「標準処理期間」というものが行政庁によって手続きごとに定められていることがあります。これは、「この期間内に処分をします」というものですが、標準処理期間を徒過することもあります。

 

農地転用の期間は、申請後、問題が無ければ、締め日から35日～40日です。締め日が月に１度（長浜市は毎月15日）なので申請のタイミングによっては意外と時間がかかることもありますので注意が必要です。なお、届出は順次受付となり、おおよそ2週間ほどで結果が出ます。

 

農地転用は申請までを素早くすると許可までの日数も早くなります。当事務所はスピード対応に自信を持っていますので問題ありませんが、依頼人側で揃える資料や書類の提出が遅れると申請までに時間がかかります。

 

農地転用の費用は、国や地方公共団体に納める手数料ですが、農地転用については手数料は不要です。農地転用の手続きを委任する行政書士への報酬のみが必要です。

 

行政書士の報酬額は事務所によって異なりますが、農地転用の申請に必要な図面作成や、そのための測量ができない行政書士は測量業者へ外注するため、高額となってしまいます。よって、測量や図面作成もできる行政書士に依頼したほうが格安で出来ますが、当事務所はこれらにも対応しています。

 

農地転用許可申請（届出）の見積り

農地転用許可申請（届出）の見積りをご希望の場合、事前調査費用が必要となります。他業務とは異なり、農地転用は以下の特徴があるからです。見積日から14日以内のご依頼の場合はお支払いいただいた事前調査費用は報酬額に充当します。

• 農地転用はローカルルールがあるため農業委員会事務局への事前相談が必要
• 土地改良区や景観法届出など他法令に関する手続きの必要性を調査する
• 現地の確認をして主に水利影響を確認する必要がある
• 登記情報や公図など書類取得が必須
• 隣地者への説明や押印取得を業務に含むかのご希望を確認
• 許可の可能性をご連絡して委任するか否かの判断をしていただける

なお、農地転用は現地に複数回行くことになるため、遠方の場合は旅費日当が加算されます。隣地者への説明や押印取得を当事務所に委任される場合は、この費用も加算されるため事前調査をせずにお見積りをすることはできないのです。

 

事務所によっては事前調査をすることなく見積りをするところもありますが、損をしないように高めに見積りをしてそのまま請求するケース、そもそも農地転用の実務経験が乏しく、均一的な報酬額で受任をしておいて後で追加請求をするケースが散見されます。

 

 

農地転用5条許可

農地転用5条許可とは、農地の所有者が変わる場合の許可申請です。農地を太陽光発電などで売買する状況も所有者が変わるので農地転用5条です。

 

農地転用5条許可申請の流れは、おおまかには以下のとおりです。（滋賀県長浜市の場合）

1. 申請書類の作成
   申請書、転用事由の詳細説明書などの書類を作成
2. 申請図面の作成
   土地利用計画図、位置図などの図面を作成
3. 申請資料を揃える
   登記簿謄本や工事見積書などの資料を揃える
4. 押印取得
   隣地承諾書、意見書など押印取得（自治体により異なる。長浜市は不要）
5. 関係法令の手続き
   農地転用の関連手続きがあれば同時進行
6. 申請
   農業委員会事務局が窓口
7. 現地立会い
   長浜市は不要です。ただし、3,000㎡以上なら滋賀県と協議が必要です
8. 農地転用許可書の受領
   地目変更などに必要な重要書類です

 

農地転用5条許可申請の必要書類

下記は滋賀県長浜市の例です。農地転用はローカルルールが多いためご注意ください。農地転用5条許可申請の必要書類は以下のとおりです。

• 農地転用５条許可申請書
• 転用事由の詳細説明書
• 登記事項証明書
• 位置図
• 土地利用計画図
• 公図の写し
• 隣地関係図
• 平面図
• 立面図
• 構造図
• 縦横断図
• 隣地承諾書に代わる書類
• 資金証明書
• 工事見積書
• 住民票記載事項証明書（一定の状況なら必要）
• 法人登記簿と定款（法人なら必要）

その他必要に応じて提出する書類

• 土地改良区意見書
• 太陽光発電に関する資料
• 賃貸借（使用貸借）予定書・理由書
• 農地法第18条解約関係の書類（写し）
• 顛末書
• 他法令関係書類

 

必要書類の中には使用期限が設定されているものがあります。これにもローカルルールがありますが滋賀県長浜市の例を一部ご紹介しています。

• 残高証明書
  1か月以内のもの
• 登記簿謄本
  3か月以内のもの
• 委任状
  期限なし（直近のものが望ましい）

 

 

農地転用4条許可

農地転用4条許可とは、農地以外の使用目的に変更するものの所有者は変更しないケースです。なお、農地転用4条許可の流れや必要処理は農地転用5条許可とほぼ同じといえますので農地転用5条許可の記述をご参考にしてください。

 

農地転用5条許可は所有者が変わるので譲渡人と譲受人の共同申請の形式ですが、農地転用4条許可は所有者が変わらないので申請者の単独申請の形式です。

 

 

農地法3条許可

農地法３条許可とは、農地のままで所有者が変わる手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので、農地転用４条や５条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。

 

よって、農地転用ではありませんが便宜上、こちらでご紹介しています。農地法3条許可申請の要件は以下のとおりです。

1. 全部効率利用要件
2. 農地所有適格法人要件
3. 農作業常時従事要件
4. 地域との調和要件

 

農地法３条許可の必要書類

農地法３条許可の必要書類は以下のとおりです。

• 申請書
• 別添書類
• 全部事項証明書
• 位置図
• 誓約書
• 農業委員申請確認書
• 水稲共済細目書の写し

その他必要に応じて提出する書類例

• 土地改良区申出書
• 組合員資格得喪通知書
• 住民票記載事項証明書
• 賃貸借・使用貸借契約書の写し
• 譲受人の他市町村の耕作証明書
• 農地法第18条解約関係書類
• 農地復元計画書
• 固定資産評価証明書

 

また、農地を売買するケースで、譲受人が認定農業者の場合は、農地中間管理機構による農地売買の制度を利用できる可能性があります。

 

この制度を利用すると、農地法3条許可申請と比べて簡易な手続きで農地を取得できます。ご自身の所有する農地に隣接する農地を所有されている方へ売買するケースが利用例です。

 

農地の相続

農地を農地のままで所有者が変更になるケースは農地法３条許可申請ですが、例外があります。農地取得の理由が相続による場合です。農地を相続したのであれば、相続開始から10か月以内に届出をしなければなりません。

 

 

 

宅地への農地転用

宅地への農地転用とは、田や畑といった農地を、住宅を建築する使用目的とすることです。農地を許可なく農地以外にすることはできません。申請区分は以下のとおりです。

• 土地の所有者が変わらない場合は農地転用4条許可
  例えば自分の土地に自分の家を建てるケース
• 土地の所有者が変わる場合は農地転用5条許可
  例えば自分の土地に息子さんが家を建てるケース

また、都市計画区域が市街化区域の場合は許可申請ではなく届出になります。市街化区域以外なら許可申請です。

 

実際に建築する住宅の計画がまだの場合、申請することはできません。また提出した計画と実際に建築する自宅が異なる場合も農業委員会に申出しなければなりません。

 

よって、宅地が転用目的の農地転用の場合、建築業者から図面を入手してから、土地利用計画図を作成することになります。土地利用計画図は排水等の色分け記入も必要です。

 

農地転用で最も重要なことは「転用目的」です。住宅建築が目的なら簡単に許可がおりるだろうと考えるのは間違いです。土地利用計画図に示すとおり、致し方なく農地を転用しなければならない旨がポイントなのです。