農地転用はお任せ下さい | 農地転用 滋賀県長浜市

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滋賀県長浜市を中心に、農地転用など農地法手続を承ります。無料相談、土日祝対応、特定行政書士など8つの安心が特長。宅地や太陽光発電への転用、田畑の売却、田畑の相続取得などはお任せください

 

田畑を住宅、太陽光発電など農地以外にする場合に必要な手続きが農地転用です。農地転用は、図面の作成や押印取得も必要で、ローカルルールもあって難易度が高いといえます。当事務所は個人の方からのご依頼はもちろん、不動産業の方や太陽光発電業の方からのご依頼も承っています。

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営業時間は土日祝をのぞく平日9:00〜17:00です。まずは下記よりご予約願います。また、夜間や土日祝にご相談・ご依頼をご希望の方は、事前にご予約していただければ対応いたします。

TEL:0749-53-3180

農地転用,長浜市,米原市,滋賀県

 

こんなお悩みを解決します | 農地転用 滋賀県長浜市

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  • 畑をやめて太陽光発電として利用したい
  • 農地を相続したので手続きを頼みたい
  • 農家なので知人の農地を買って耕作したい
  • 土地の売却を考えているが農地なのでどうすればよいか
  • 田んぼをためて住宅を建築したい
  • 農地以外として土地活用したいので教えて欲しい

農地転用とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用とは、以下のようなものです。当ホームページでは、以降に農地転用に関する知識・解説も記載しておりますので、ご覧いただければ参考になると思います。当事務所にご依頼いただいた場合は、これらをわかりやすくご説明し、全力で業務を遂行して参ります。

  • 農地転用は、農地を農地以外として利用する場合の手続きです
  • 農地を農地以外の目的で使用し、所有者が変わる場合は農地転用5条です
  • 農地を農地以外の目的で使用し、所有者が変わらない場合は農地転用4条です
  • 農地のままで売買等により所有者が変わる場合は農地法3条で、特例措置もあります
  • 農地転用以外にも、土地改良区の手続きなど関連手続きが必要な場合もございます

 

「8つの安心」が特長 | 農地転用 滋賀県長浜市

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行政書士かわせ事務所は、「8つの安心」により、ご利用しやすい環境を整えています、法律系事務所の堅苦しいイメージが全くない、気さくで落ち着いた雰囲気なので気軽にご相談していただけます。
行政書士の業務は、訴訟が中心の弁護士とは異なり、紛争を未然に防ぐ予防法務ですので、早期相談が早期解決につながります。

 

事務所アクセス | 農地転用 滋賀県長浜市

長浜市はもちろん彦根市からもアクセス抜群です。「長浜警察署前」交差点を北へ220m、専用駐車場を完備

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料金のご案内 | 農地転用 滋賀県長浜市

主な取扱業務の基準報酬額の一覧です。農地転用に関するご相談は「初回60分相談無料」です。
また、当事務所は「明朗会計システム」により安心してご利用いただけます。

 

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対応エリア | 農地転用 滋賀県長浜市

長浜市を中心に滋賀県全域が対応エリアです。近隣他府県の方も一度ご相談ください

農地転用,長浜市,米原市,滋賀県

 

 

 

↓業務に関する解説と知識の目次です。下へスクロールすれば全てを順にご覧いただけます。

 

農地転用の流れ | 農地転用 滋賀県長浜市


当事務所では農地転用の農地法4条、農地法5条の許可申請や、農地法3条の許可申請、関連法令の手続きを承ります。農地転用は要件確認や現地確認、書面と図面の作成、押印取得などが必要で、ローカルルールもあるため経験が無い方では困難だといえます。

 

農地は不動産のなかでも特殊な扱いで、農地法という法律によって保護されているのです。土地を売却、土地を活用しようと考えた際に、その土地が農地の場合は農地法による制限があり、農地転用などの手続きをしなければなりません。

 

当事務所では、要件調査や現地調査に加えて、農業委員会事務局に事前相談をしております。農地転用の許可申請は許認可のなかでも様々な要素があり、経験がないと行政書士でさえ困難な許可申請です。よって、農地転用をメイン業務とする行政書士は少なくなっています。なお、農地転用は官公署に対する許可申請なので、行政書士以外の方が業として行うと法令違反となります。ここでは一例として、農地転用5条の許可申請の業務内容をご紹介します。

許可の種類を確認 | 農地転用 滋賀県長浜市

所有権が移転するのか、賃貸借なのか、転用の目的によって許可の種類が異なります。

  • 農地転用4条許可・届出

    自分の土地(農地)を農地以外の目的で使用

  • 農地転用5条許可・届出

    他人の土地(農地)を農地以外の目的で使用

  • 農地法3条許可

    自分の土地(農地)を農地のままで他人へ売買、貸借

要件調査 | 農地転用 滋賀県長浜市

  • 農地の区分を調査

    青地・白地など農地は区分されています

  • 申請の区分を確認

    市街化区域なら届出、市街化区域以外なら申請です

  • 転用目的を確認

    これが最も重要。認められる目的かどうかです

  • 現地調査

    排水計画や高低差、周りの農地への影響を確認します

書類・図面作成 | 農地転用 滋賀県長浜市

許可申請や届出に必要な書類と図面を作成します。農地転用は、申請書や不動産の登記簿謄本のような書面だけではなく、平面図や土地利用契約図といった図面の添付も必要です。無許可で物置等を建ててしまっている場合の申請については、建築図面が残っていないケースが多いため、建物図面も作成することになります。

押印取得 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用は、譲渡人と譲受人といった当事者だけではなく、農業委員や推進委員、自治会長などの押印取得も必要です。申請する土地で、農地転用の申請内容について作成した書面や図面に基づいて説明し、書面に押印していただきます。

農業委員会事務局に申請 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用の許可申請の申請先は、農業委員会事務局です。農地転用許可については毎月一回の締め日の時点で受理した分をまとめて審査にかかります。締め日に間に合わなければ、さらに1か月以上遅れることになってしまいます。長浜市の締め日は毎月15日です。許可申請ではなく届出の場合は順次審査です。

農地転用の審査 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用の許可申請を受理されると、農業委員会で審査を行います。書類に不備がある場合や疑義が生じた場合は、再提出や説明を求められます。当事務所にご依頼いただいた場合は当職が補正いたします。

  • 農業委員会事務局で内容の精査

    書面や図面に不備がないか、要件や基準に適合するかを精査されます。

  • 農業委員会総会

    農業委員会総会で審議が行われます。ここで許可・不許可の意思決定がなされます。

申請地の立会い確認 | 農地転用 滋賀県長浜市

長浜市の農地転用許可申請の場合、締め日の翌月3日あたりで申請した土地で農業委員会による立会い確認があります。申請どおりの内容であるか等を申請書類をもとに現地で確認されます。疑義が生じた場合は説明が求められます。
当事務所にご依頼の場合は立会いも当事務所で対応します。

許可証交付 | 農地転用 滋賀県長浜市

総会後、県農業会議常任会議員会議に諮問され、許可妥当の答申であれば許可書が交付されます。締め日からはおおむね35〜40日ぐらいで許可証交付ということになります。

完了報告 | 農地転用 滋賀県長浜市

施工が完了した時点で農業委員会事務局に完了報告をしなければなりません。施工は農地転用許可申請の転用目的のとおりにされているか、土地の現況とのマッチングです。提出するのは完了報告書と、申請地の画像資料です。完了報告はご依頼人(譲受人)がしなければなりません。

 

 

次ページからは農地転用に関する知識・解説です

 

 

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農地転用5条許可申請 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用5条は所有者が変わる | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用5条とは、土地(農地)を農地以外の目的で使用し、その所有者が変わる場合の手続きです。

 

申請する土地を売買、賃借をし、譲受人が申請地を宅地、駐車場、資材置場、太陽光発電などで使用するケースということになります。農地法3条+農地法4条の手続きといったイメージです。よって、農地法の手続きのなかで最も難易度が高くなります。

市街化区域について | 農地転用 滋賀県長浜市

市街化区域の農地転用は、許可申請ではなく届出をします。許可申請と比べると必要書類が少なく、現地立会いもありません。
なお、申請の場合は申請締め日は毎月15日(長浜市の場合)ですが、届出の場合は締め日は無く、順次審査となります。

農地転用5条の転用目的 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用5条は土地の所有者が変わる手続きです。所有者が変わるということは、土地の売買のケースが多くなります。土地を宅地として不動産業者に売却する場合、太陽光発電用地として太陽光発電業者に売却する場合は、まさにこのケースに該当します。土地の活用として売却したいケースは宅地か太陽光発電が多くなります。

 

また、子供が住宅を建築するために親が土地を譲渡する場合や、近所の事業者に資材置場として売る場合、駐車場として会社に売る場合などもございます。いずれにせよ、転用目的が最も重要であり、目的として認められなければ他の要件を満たし、書面を提出しても不許可になってしまいます。

 

農業をやめて農地が放置されてしまった状態でも税金は発生します。土地の活用として土地を売却しようと考えたとき、その土地が農地の場合は農地法の制限があるため、転用目的が認められ、その他の要件もすべて満たさなければなりません。

 

 

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農地転用4条許可申請 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用4条とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用4条とは、申請人本人が所有している土地(農地)を、農地以外の使用目的とすることです。所有者に変更がない転用が農地転用4条です。

 

農地転用5条許可申請の書類から「売買等の買主(譲受人)」に関する書類や手間を省いたものが農地転用4条許可申請いうことになります。農地転用5条許可よりも農地転用4条許可の報酬額が安価に設定されているのはこのためです。

市街化区域について | 農地転用 滋賀県長浜市

市街化区域の農地転用は、許可申請ではなく届出をします。許可申請と比べると必要書類が少なく、現地立会いもありません。
なお、申請は、申請締め日は毎月15日(長浜市の場合)ですが、届出の場合は締め日は無く、順次審査となります。

農地転用4条の転用目的 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用4条は、所有者の変更はありませんので土地の売却が目的ではありません。自己の農地を住宅、駐車場などにするケースがほとんどです。
また、先代がかなり以前に、農地に無許可で建物を建ててしまっているケースも該当します。この場合、無許可転用をしてしまっているので、顛末案件として農地転用4条の手続きをします。図面や資料も残っていないことが多く、ご自身で申請することはとても困難といえます。現況としては農地ではないのですが、登記簿上の地目が田や畑になっているため、許可を得なければ売ることができないですし地目変更もできません。

 

 

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農地法3条許可申請 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地法3条は農地のまま | 農地転用 滋賀県長浜市

農地法3条の許可申請は、土地(農地)を、農地のままで所有者が変わる場合の手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので農地転用4条や5条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。よって、農地転用ではありませんが便宜上、農地転用のサイトでご紹介しています。

 

なお、農地法3条許可申請の締め日は毎月15日(長浜市の場合)です。

農地法3条の要件 | 農地転用 滋賀県長浜市

すべて効率利用要件

申請する土地(農地)を含め、所有している農地・借りている農地のすべてを効率的に耕作すること。

農地所有適格法人要件

法人は農地所有適格法人の要件を満たしていなければなりません。解除条件付の貸借契約であれば、一般の法人でも借りられることもあります。

農作業常時従事要件

申請者または世帯員等が農作業に常時従事すること。

地域との調和要件

申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと。農地転用の許可申請のように、周辺の農地に悪い影響を与えるものではないということではなく、さらに地域への積極的な協力体制についてです。

下限面積要件

農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければなりません。この要件を満たさなければ農地法3条許可は取れません。長浜市の下限面積は以下の通りです。

  • 下限面積20アールの適用区域

    長浜市湖北町尾上

  • 下限面積30アールの適用区域

    長浜市野瀬町、長浜市草野町、長浜市高山町、長浜市寺師町、長浜市西村町、長浜市郷野町、長浜市鍛冶屋町、長浜市岡谷町、長浜市役所木之本支所の所管区域、長浜市余呉町下丹生、長浜市余呉町上丹生、長浜市余呉町摺墨及び余呉町菅並

  • 下限面積40アールの適用区域

    長浜市宮前町、長浜市神前町、長浜市高田町、長浜市大宮町、長浜市元浜町、長浜市三ツ矢町、長浜市三ツ矢元町、長浜市末広町、長浜市南呉服町、長浜市公園町、長浜市殿町、長浜市鐘紡町、長浜市朝日町、長浜市北船町、長浜市港町、長浜市一の宮町、長浜市大島町、長浜市八幡東町、長浜市南高田町、長浜市三和町、長浜市地福寺町、長浜市平方町、長浜市四ツ塚町、長浜市勝町、長浜市大辰巳町、長浜市室町、長浜市永久寺町、長浜市大戌亥町、長浜市下坂中町、長浜市寺田町、長浜市田村町、長浜市高橋町、長浜市下坂浜町、長浜市平方南町、長浜市弥高町、長浜市宮司町、長浜市小堀町、長浜市大東町、長浜市今川町、長浜市七条町、長浜市南小足町、長浜市新栄町、長浜市加納町、長浜市榎木町、長浜市南田附町、長浜市川崎町、長浜市山階町、長浜市口分田町、長浜市保田町、長浜市今町、長浜市国友町、長浜市泉町、長浜市新庄寺町、長浜市新庄中町、長浜市新庄馬場町、長浜市小沢町、長浜市下之郷町、長浜市森町、長浜市相撲町、長浜市祇園町、長浜市列見町、長浜市十里町、長浜市神照町、長浜市八幡中山町、長浜市中山町、長浜市分木町、長浜市春近町、長浜市石田町、長浜市堀部町、長浜市保多町、長浜市垣籠町、長浜市東上坂町、長浜市西上坂町、長浜市千草町、長浜市八条町、長浜市本庄町、長浜市常喜町、長浜市鳥羽上町、長浜市名越町、長浜市布勢町、長浜市小一条町、長浜市加田町、長浜市加田今町、長浜市細江町、長浜市曽根町、長浜市錦織町、長浜市落合町、長浜市難波町、長浜市新居町、長浜市野寺町、長浜市八木浜町、長浜市大浜町、長浜市南浜町、長浜市川道町、長浜市役所高月支所の所管区域、長浜市余呉町坂口、長浜市余呉町下余呉、長浜市余呉町中之郷、長浜市余呉町八戸、長浜市余呉町川並、長浜市余呉町文室、長浜市余呉町国安、長浜市余呉町東野、長浜市余呉町今市、長浜市余呉町新堂、長浜市余呉町池原、長浜市余呉町小谷、長浜市余呉町柳ケ瀬、長浜市余呉町椿坂及び余呉町中河内

  • 下限面積50アールの適用区域

    上記以外の区域はすべて50アール

農地法3条許可の必要書類 | 農地転用 滋賀県長浜市

  • 許可申請書
  • 申請書別添書類

    個人は全8ページ、法人は全13ページ。農地を取得して、どのように耕作をするかを記載します。

  • 申請地の全部事項証明書

    申請する土地の登記簿謄本です

  • 位置図
  • 誓約書

    いわゆる3年3作の誓約です。最低でもこの間は転用などはできません。

  • 農業委員申請確認書
  • 水稲共済細目書(申請書)の写し

    畑作経営等の場合は除きます

  • その他必要に応じて提出する書類

    土地改良区申出書、組合員資格得喪通知書、住民票記載事項証明書、賃貸借・使用貸借契約書の写し、譲受人の他市町村の耕作証明書、農地法第18条解約関係書類、農地復元計画書、固定資産評価証明書など

農用地利用集積計画申出 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地のままで売る場合、通常なら農地法3条許可申請の手続きをしなければなりませんが、特例措置として、譲受人が認定農業者の場合は、農用地利用集積計画申出の制度を利用できる可能性があります。この制度を利用すると農地法3条許可申請よりも簡易な手続きで農地を取得できます。この手続きについても当事務所で承ります。

農地を相続した場合 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地を相続した場合は農業委員会に届出をしなければなりません。相続開始から10か月以内に届出をしなければ罰則があります。農地のままで所有者が変わる場合、通常なら先述した農地法3条許可申請ですが、相続の場合は許可不要で、届出をすればよいことになっています。

 

農地を相続した場合の届け出は農地法第3条の3の届出ですが、この手続きも当事務所で承ります。この届出は相続したことを証する書面を添付しなければなりません。つまり、相続登記をした後で登記事項証明書を取得して届出書に添付します。

 

 

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農地転用の必要書類 | 農地転用 滋賀県長浜市


農地転用はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。当サイトでは滋賀県内の一般的な例として長浜市を例に記載しております。また、市町村によっては役所のホームページに農地転用に関することが紹介されてない場合もあり、その場合は農業委員会に問い合わせなければなりません。

 

ここでは、農地転用5条と農地転用4条の必要書類をご紹介します。農地法3条の必要書類については、農地法3条許可申請のページでご紹介していますので、そちらをご覧ください。

農地転用5条許可申請の必要書類 | 農地転用 滋賀県長浜市

  • 農地転用5条許可申請書

    譲受人と譲渡人の記載・押印(職業必須)、申請する土地の表示(登記簿のとおり)、農地転用の目的と転用の計画、農地転用の資金関係と計画、被害防除施設の記載などを記載して申請書を作成します。市街化区域の場合は届出書です。

  • 転用事由の詳細説明書

    転用の事由、つまり譲受人と譲渡人が転用しようとする目的を詳細に記載します。農地転用の目的別に、現状と計画についても記載します。どのように土地を活用するのかを記載するのです。転用事由について記載する書類なので市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 登記事項証明書

    申請する土地の全部事項証明書です。法務局で取得します。

  • 位置図

    申請する土地の位置図です。縮尺指定に注意が必要です。

  • 土地利用計画図

    転用目的に沿った土地の利用計画がわかるように図面を作成します。添付図面で最も重要ですがコツが必要なので初めて作成する方には困難かもしれません。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 公図の写し

    法務局で取得した公図の写しですが、隣接する土地の詳細や里道と水路を色分けして記載します。長浜市の場合は、次に挙げた隣地関係図を兼ねます。

  • 隣地関係図

    隣接する土地の詳細や里道と水路を色分けして記載し、申請する土地に隣接する土地などの状況を図面にします。

  • 平面図

    申請する土地、転用目的がわかるように平面図を作成します。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 立面図

    転用計画に建築物がある場合に必要ですが、寸法や間取りもわかるように作成します。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 構造図

    擁壁や排水路を施工する場合に必要です。太陽光発電が転用目的の場合は、モジュール、架台、パワコン、フェンスの構造図が必要です。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 縦横断図

    申請する土地の縦断図・横断図を作成します。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 隣地承諾書

    申請地に接する土地が農地の場合はその土地の所有者に説明をし、隣地承諾書に押印をもらわなければなりません。登記簿上あるいは現況が農地の場合に必要ですが、ローカルルールの確認が必要です。長浜市の場合、隣地承諾書に自治会長の押印も必要です。隣地承諾書は、周辺の農家の方と紛争になる恐れがないことを証する図面です。隣地承諾書が無ければ許可が出ないといった性質の書面ではありませんが、当事務所では必要件数すべて集めております。

  • 関係者の意見書など

    農業委員、推進委員、自治会長、農業組合長などに、申請書や添付書類をご確認いただき、説明の上で意見をいただき、押印取得をしなければなりません。つまり、この時点で申請書類は出来上がっていなければならないことになります。農業委員や推進委員の方はご自身も農家であり、耕作でご多忙のところをお邪魔しておりますので、いつも申し訳なく思っていますが農業に関する色んなお話を聞くこともあり、とても勉強になるので、個人的には楽しい業務です。

  • 資金証明書

    農地転用にかかる費用に対しての資金証明の資料として残高証明書やローン明細などが必要です。許可を取って、実際に申請どおりの施工が出来る資力があることを証明するものです。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 工事見積書

    申請書に記載した項目を確認できる工事業者が発行した工事見積書です。資金関係書類との整合性も必要です。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 住民票記載事項証明書

    長浜市の場合、申請する土地の登記簿上住所と現住所が異なる場合に必要です。

  • 法人登記簿と定款

    法人の場合には、法人全部事項証明書と定款(写し)が必要です。定款については原本証明も必要です。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 土地改良区意見書

    土地改良区の地区内にある時に必要となります。受益地の場合は決済金の支払いと手続きをし、意見書をもらいます。譲渡人ご本人であれば土地改良区の受益地かどうかはご存じのはずです。

  • 太陽光発電に関する資料

    太陽光発電が転用目的の場合はさらに添付資料が必要です。経産省認定通知書は必須です。白地二種の場合、事業用地選定比較表が必要です。また、地域によっては太陽光発電が転用目的の場合は別途手続きが必要な場合もあります。

  • 賃貸借(使用貸借)予定書・理由書

    駐車場や資材置場等を賃貸借(使用貸借)する際に、自己で造成し、その後貸出するなどの場合のみ必要です。駐車場経営をする方のために自己の土地を貸すなどの場合は含まれません。市街化区域の届出の場合は不要です。

  • 農地法第18条解約関係の書類(写し)

    申請する土地に正式な賃貸借等の小作契約が設定されている場合は、合意解約が事前に必要となります。

  • 顛末書

    農地転用の許可を得ず転用してしまっている場合、つまり、無許可転用の場合に必要な書類です。

  • 他法令関係書類

    農地法以外の法令で許可や届出、手続きが必要な場合があります。これらは管轄外なので農業委員会事務局でも確認できないことがほとんどで、知識と調査が必要です。場合によっては許可が出たときに発覚する場合もございます。また、相続が関係している場合や抵当権が設定されている場合は必要に応じた書類の提出が必要です。

農地転用4条許可申請の必要書類 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用4条許可申請は転用後の所有者に変更がないので、5条のように譲渡人と譲受人の両名の記載はありません。必要書類については農地転用5条許可申請とほぼ同様なので、各書類の詳細は農地転用5条許可申請のところをご覧ください。

  • 農地転用5条許可申請書
  • 転用事由の詳細説明書
  • 登記事項証明書
  • 位置図
  • 土地利用計画図
  • 公図の写し
  • 隣地関係図
  • 平面図
  • 立面図
  • 構造図
  • 縦横断図
  • 隣地承諾書
  • 関係者の意見書など
  • 資金証明書
  • 工事見積書
  • 住民票記載事項証明書
  • 法人登記簿と定款
  • 土地改良区意見書
  • 太陽光発電に関する資料
  • 賃貸借(使用貸借)予定書・理由書
  • 農地法第18条解約関係の書類(写し)
  • 顛末書
  • 他法令関係書類

 

 

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農地転用できない土地 | 農地転用 滋賀県長浜市

許可が下りない農地 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用はどんな農地でも許可が下りるかといえば、そうではありません。まずは、立地条件として農地区分を確認して農地転用の可能性を検討します。農地法は農地や農業を保護するための法律ですので、農地以外として土地(農地)を使用することを制限する定めです。農地の区分は次にご紹介するとおりです。

青地の場合 | 農地転用 滋賀県長浜市

とても環境が良い農地という土地につき、農地転用は原則不可です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもでき、その後に農地転用の許可申請をすれば転用可能です。

 

ただし、農振除外は年に2度しか受付期間が無く、要件も非常に厳しくなっています。とくに太陽光発電が転用目的の場合は許可の見込みはほぼ無いと考えられます。長浜市の場合は毎年4月と9月が受付期間です。農振除外と農地転用をすることになり難易度が高く、行政書士にお任せいただくことをおすすめします。

白地の場合 | 農地転用 滋賀県長浜市

甲種農地

特に良好な営農条件を備えている土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第一種農地

10ha以上の規模の一団農地、土地改良事業等の対象となった土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第二種農地

市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地で、駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。長浜市の場合、代替性の理由が明確なら農地転用は可能です。太陽光発電が転用目的の場合は、事業用地選定比較表を提出して代替性要件を証明しなければなりません。

乙種農地の第三種農地

市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地で、駅が300m以内にあるというような条件です。農地転用は原則許可です。

 

 

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宅地や太陽光発電など転用目的 | 農地転用 滋賀県長浜市


農地転用の許可申請で最も大切なことは、転用目的です。ほかの要件を満たしたとしても転用目的が認められなければ許可は下りません。ここでは、転用目的の主なものをご紹介しておきます。

宅地に転用 | 農地転用 滋賀県長浜市

土地(農地)を宅地として住宅を建築する目的です。農地転用だけではなく都市計画法の定めもございます。建築業者や不動産業者が関わる場合がほとんどで、不動産業者から行政書士に委任というケースが一般的です。

 

長浜市の場合は、原則として500u未満でなければ認められません。また、建築する住宅の建築図面が必要で、排水計画も添付書面で明らかにしなければなりません。資力の証明は残高証明書や融資(決定)証明書を添付します。

駐車場に転用 | 農地転用 滋賀県長浜市

自家用車のための駐車場、月極駐車場、事業用駐車場など駐車場にもその用途によって様々な種類があります。駐車場が転用目的の際は、駐車に必要なスペースと申請地の面積がマッチすることが最も重要です。
敷地内に駐車スペースがあるにも関わらず、新たに駐車場を目的として農地転用5条申請をしても認められないということになります。また、月極駐車場のように貸駐車場が転用目的の場合は、それを証する添付資料が必要になります。

 

このように、土地の活用として、駐車場にしようと考える方は多いですが、事業が関係しない駐車場は要件をクリアすることが困難な場合も多いです。

資材置場に転用 | 農地転用 滋賀県長浜市

資材なので一般家庭ではなく事業用資材置場としての取扱いです。現状使用している資材置場では不足しており、新たに資材置場が必要だということを証明しなければ認められません。資材置場の場合は賃貸借や使用貸借での権利移転が多くなります。

太陽光発電に転用 | 農地転用 滋賀県長浜市

太陽光発電の場合、経産省認定通知を受けていなければならず、申請にはパネルレイアウトやモジュール、パワコンの資料も必要なため、太陽光発電業者様から行政書士へ委任というケースが多くなります。当事務所も、太陽光発電業者様からの多数のご依頼をいただいています。太陽光発電が転用目的の場合は他の転用目的と比べると難易度も高くなります。

 

地域によっては、太陽光発電への転用を歓迎しない場合もあります。譲渡人から、事前に周辺の方々へのアポイントをしていただくようにお願いしています。いざ、許可申請の手続きを始めることになった際に、いきなり行政書士が説明と隣地承諾書への押印でお伺いすると拒絶される可能性もあるからです。

 

また、担当の農業委員にも譲渡人からお話しをしていただくことをお願いしています。農業委員のなかにはほぼ農業には携わっていない方もおられますし、農業委員の意見が許可の可否を左右すると思っておられる方がいるからです。

 

このように、太陽光発電の場合は農地転用の許可後には所有者が県外の事業者になることも多く、事前に譲渡人からのアポイントがあった方が円滑に許可申請がすすめられます。

 

太陽光発電が転用目的の場合は、農地転用以外にも、別途届出が必要な場合もございます。また、営農型の太陽光発電(ソーラーシェアリング)という方法もありますが、かなり特殊な取扱いとなるのでご相談下さい。

無許可転用 | 農地転用 滋賀県長浜市

無許可転用の土地、つまり現状で建築物が建っていたり、駐車場になっていたりして、田や畑としては土地を利用していないケースもあります。登記簿上では地目が田や畑になっており、農地転用の許可を得ずに転用してしまっているため、地目変更をしなければ売買できません。

 

地目変更のためには農地転用の許可が必要となり、現況にマッチするように申請する、いわゆる「顛末案件」となります。

無許可転用の罰則

本来、無許可転用は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(行政罰)、法人の場合は1億円以下の罰金(両罰規定)、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。違反すると懲役刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

顛末案件として申請

無許可転用の場合、顛末書を添付して申請をしなければなりません。このようなケースでは、何年も前に建築物が建っている場合がほとんどで建築図面が無いケースが多いです。

 

申請には建築済みの建築物の平面図や立面図などの図面添付が必要ですが、図面作成を業者に依頼すると高額になってしまいます。当事務所にご依頼の場合は当職が安価にて測量・図面作成いたします。

 

 

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農地転用の費用と期間 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用の費用 | 農地転用 滋賀県長浜市

農業委員会への手数料等は不要です。行政書士に委任される場合は行政書士への報酬支払いとなります。農地転用の許可申請は書面だけではなく、位置図や土地利用計画図、平面図、立面図、構造図、縦横断図などの図面も提出しなければなりません。
行政書士への報酬は、基準料金以外にも必要な手続きや業務内容によって加算されるので事前にお見積りいたします。許可申請よりも届出の方が料金は安価になります。

 

申請地の状況によっては農地転用以外にも必要な手続きが発生するケースもあります。この場合は、行政書士以外に、土地家屋調査士や測量士などにも委任しなければならないこともあります。

 

なお、農地転用の許可申請の代理が認められているのは行政書士のみです。司法書士や土地家屋調査士、不動産業者はできない定めとなっておりますので注意が必要です。

農地転用の期間 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用の許可申請については、順次審査ではなく、月に1度の締め日がございます。長浜市の場合は毎月15日が締め日となっており、締め日から35日〜40日で許可となります。市街化区域の届出の場合は順次となります。

 

当事務所で農地転用を受任した場合、申請までにかかる日数は平均的に10日前後です。農地転用は農業委員などの関係者意見書、隣地承諾書など説明と押印取得が必要な手続きです。こういった方々のお仕事の都合もあり、思うように押印取得がすすまないこともあるため申請までの日数に大きな影響を及ぼします。

 

 

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地目変更など関連手続 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地法以外の手続 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用は、農地法以外の関連手続も必要になることがあります。ところが農業委員会の管轄外のため全くアナウンスされないことがほとんどです。申請途中や農地転用の許可時に他に必要な手続きがあることを知らされ、転用目的を実現させる計画が遅れる恐れもあります。ここでは農地転用の関連手続きの代表的なものをご紹介します。

 

なお、これらの手続きは行政書士や土地家屋調査士といった士業が行うものや、施工業者が行う場合がありますが、まったく知識がない方がご自身で農地転用の手続きをされるのは困難といえます。

地目変更 | 農地転用 滋賀県長浜市

地目とは、登記簿上に記載される、その土地の利用目的です。元々、田や畑として地目が登記されている土地を、宅地や雑種地といったように地目変更しなければなりません。この地目変更は土地家屋調査士の業務となりますので、ご希望の方は提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

 

地目変更は、現況主義です。申請する土地の、地目変更の目的と現況が一致したと認められる状態になった時点で地目変更が認められます。農地転用の許可証を受領しただけでは地目変更はできません。

農振除外 | 農地転用 滋賀県長浜市

青地といわれる農業振興地域内の土地(農用地)は、農業以外の目的には利用できないことになっています。よって、この地域内では原則として農地転用は不可です。ただし、一定要件を満たしている状況では農振農用地区域から除外して農地転用の許可を得ることも出来ます。この除外の手続きを農振除外といいます。

 

農振除外の受付は年に2回だけです。長浜市は4月と9月に申請を受付しており、申請の時期によっては1年かかる場合もあります。農振除外は原則が禁止で例外が許可になりますので、許可を得るためのハードルはかなり高いといえます。なお、土地改良事業区域内の場合は8年以上経過していることが必要です。

開発許可申請 | 農地転用 滋賀県長浜市

申請する土地が一定の条件に該当する際は開発許可の手続きも必要です。この定めは市によって異なったり、条例適用があったりします。都市計画課に確認しますが、開発許可は半年程かかるため農地転用とあわせると1年ほどの期間がかかります。

 

市街化区域では1,000u以上、区域内に道路を配置するものは500u以上とされることが多いです。市街化調整区域ではすべての規模で開発許可が必須ですが、切土・盛土をせず、建築物とみなされる建屋がなければ開発許可は不要をされるケースもあります。

土地改良区の手続き | 農地転用 滋賀県長浜市

土地改良区の受益地になっている場合、土地改良区の手続きもしなければならず、決済金の支払いもしなければなりません。該当するかどうか、土地改良区に確認して手続きします。

 

決済金は田と畑でそれぞれ単価が決められており、申請地の面積を乗じた金額を支払います。行政書士への報酬よりも高額になるケースも結構あります。また、複数の土地改良区の受益地になっている場合もあり、このようなケースでは決済金の支払先も複数になります。

 

農地転用をご依頼いただく際に、お尋ねしてもわからないとか関係ないとおっしゃる方もおられますが、土地改良区の受益地かどうかはご依頼人が一番よくわかってらっしゃるはずです。違うとおっしゃっても、対象である場合は結局のところ手続きをしなければ農地転用の許可は得られません。

河川法関連の手続き | 農地転用 滋賀県長浜市

河川法の定めに従い、以下のような許可が必要な場合もあります。滋賀県の場合、琵琶湖がありますが、琵琶湖は一級河川です。琵琶湖や河川の近くの土地は確認が必要です。

  • 琵琶湖、一級河川での土地の占用許可申請(河川法第24条)
  • 琵琶湖、一級河川での工作物等の設置許可申請(河川法第26条)
  • 琵琶湖、一級河川での土地の形状変更(河川法第27条)
  • 琵琶湖、一級河川の保全区域内での工作物設置・土地の形状変更(河川法第55条)

砂防法関連の手続き | 農地転用 滋賀県長浜市

砂防指定地において工作物の新築、改築、除却をしたり土地の形状を変更するといった行為をする場合は許可が必要です。申請地が山のふもとの場合は確認した方が無難です。

景観・風致地区関連の手続き | 農地転用 滋賀県長浜市

滋賀県内では、景観計画や風致地区指定などにより、指定地域での一定の行為をするためには届出をしなければならない場合もあります。長浜市では、市内全域が景観法の対象区域で、そのなかに重点地域が指定されており、ここは届出が必要とされる条件が厳しくなります。

遺跡関連の手続き | 農地転用 滋賀県長浜市

「周知の遺跡」に指定されているところは、施工60日前までに発掘届を提出しなければなりません。

 

 

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