農地転用は滋賀県長浜市の行政書士かわせ事務所へ

農地転用
行政書士かわせ事務所

長浜市、米原市、彦根市を中心に滋賀で農地転用や農地法手続きを承ります。初回60分無料相談、土日祝対応、上位資格の特定行政書士など「8つの安心」が特長です

『最高のサービスをいつも通りに』
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農地転用に関する業務
農地転用5条の手続き
農地以外の目的で使用し、所有者が変更になる場合の手続きです。譲渡人と譲受人が別になり、書面に加えて図面を多数添付しなければならず難易度が高い申請です。土地改良区や景観法など関連手続きも承ります

農地転用4条の手続き
農地以外の目的で使用するが所有者は変更しない場合の手続きです。農地に自宅を建築するケースが該当します

農地法3条の手続き
農地を農地のままで所有者が変更になるケースで、農地転用ではありません。また、農地を相続したときの手続きも承ります
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【農地転用の用語と知識】
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農地転用の業務に関する用語と知識です。知っておきたい事柄を記述しておりますので、ご覧いただければ参考になると思います。
ご依頼の際はこれらを詳しくかつ解りやすく解説し、ご依頼人にとってベストな結果へ導くよう努めます。

 

 

 

【8つの安心が特長】
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当事務所は、ご利用しやすい環境を整えております。詳しくはこちらをご覧ください。

 

 

 

【事務所アクセス】
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事務所名:行政書士かわせ事務所

郵便番号:〒526-0021

所在地:長浜市八幡中山町318番地15

代表者:特定行政書士 川瀬規央

所属会:滋賀県行政書士会 第16251964号

営業時間:平日9:00〜17:00

TEL:0749-53-3180 / FAX:0749-53-3182

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【農地転用とは】
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農地以外にするための手続き

田や畑といった農地を農地以外の目的で使用したい場合は、農地転用が必要です。農地を農地のままで売る場合や、農地に住宅を建てる場合も農地転用の許可がなければ登記できません。
なお、登記簿上の地目が農地である場合はもちろん、現況が農地であれば地目が農地以外であっても農地として扱われます。

農地転用の許可区分

農地転用は、所有権が移転するかしないかによって許可区分が異なります。

  • 農地転用4条許可・届出
    自分の土地(農地)を農地以外の目的で使用する場合です。自分の田んぼに住宅を建築する場合は農地転用4条です
  • 農地転用5条許可・届出
    他人の土地(農地)を農地以外の目的で使用する場合です。自分の田んぼを太陽光発電にして売買する場合は農地転用5条です
  • 農地法3条許可
    自分の土地(農地)を農地のままで他人へ売買、貸借する場合です。農地転用ではありませんが、農地として売買する場合は農地法3条です

このように、所有権が移転する、つまり所有者が変わる場合は農地転用5条、所有者が変わらない場合は農地転用4条、農地のままで所有者が代わる場合は農地法3条ということになります。

農地転用できない農地区分

農地法は農地や農業を保護するための法律ですので、農地以外として土地(農地)を使用することを制限する定めです。そのため、農地を区分し、その区分によっては農地転用が認められないことがあります。農地の区分は次にご紹介するとおりですが、農地転用が認められるのは、原則として白地の第二種農地と第三種農地ということになります。

  1. 青地とは
    とても環境が良い農地という土地につき、農地転用は原則不可です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもできますが、ハードルが高い手続きです。
  2. 白地とは
    甲種農地は、特に良好な営農条件を備えている土地につき、農地転用は原則不可です。乙種農地の第一種農地は、10ha以上の規模の一団農地、土地改良事業等の対象となった土地につき、農地転用は原則不可です。
    乙種農地の第二種農地は、市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地で、駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。長浜市の場合、代替性の理由が明確なら農地転用は可能です。太陽光発電が転用目的の場合は、事業用地選定比較表を提出して代替性要件を証明しなければなりません。
    乙種農地の第三種農地は、市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地で、駅が300m以内にあるというような条件です。農地転用は原則許可です。

無許可転用とは

無許可転用、つまり農地転用の許可を得ずに、現状で建築物が建っていたり、駐車場になっていたりして、田や畑としては土地を利用していないケースがあります。登記簿上では地目が田や畑になっており、農地転用の許可を得ずに転用してしまっているため、地目変更をしなければ売買できません。

 

地目変更のためには農地転用の許可が必要となり、現況にマッチするように申請する、いわゆる「顛末案件」となります。顛末案件は、先代や先々代が無許可で転用してしまっており、詳細が不明だというケースもあります。こういった場合でも書面を作成して添付しなければなりません。

 

無許可転用の罰則

本来、無許可転用は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(行政罰)、法人の場合は1億円以下の罰金(両罰規定)、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。違反すると懲役刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

農地転用の関連手続き

農地転用は、農地法以外の関連手続も必要になることがあります。ここでは農地転用の関連手続きの代表的なものをご紹介します。

  • 地目変更
  • 農振除外
  • 開発許可申請
  • 土地改良区の手続き
  • 河川法関連の手続き
  • 砂防法関連の手続き
  • 景観法に基づく届出(長浜市は太陽光発電でも必須)
  • 遺跡関連の手続き

【農地転用の流れ】
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農地転用の流れは、おおまかには以下のとおりです。農地転用にはローカルルールがあるのでご注意ください。

  1. 申請書類の作成
    申請書、転用事由の詳細説明書などの書類を作成します
  2. 申請図面の作成
    土地利用計画図、位置図などの図面を作成します
  3. 申請資料を揃える
    登記簿謄本や資金証明書などの資料を揃えます
  4. 押印取得
    隣地承諾書、意見書などに押印取得してもらいます
  5. 関係法令の手続き
    農地転用の関連手続きもすすめる
  6. 申請
    農業委員会事務局へ申請します
  7. 現地立会い
    不要な場合もあるので農業委員会事務局にご確認下さい(長浜市)
  8. 農地転用許可書の受け取り
    農地転用許可書は地目変更などに必要な重要書類です

【農地転用の許可と届出】
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許可制と届出制

農地転用5条、農地転用4条の手続きは次のように許可制と届出制に区別されています。

  1. 届出制の農地転用
    都市計画区域が市街化区域の場合
  2. 許可制の農地転用
    都市計画区域が市街化区域以外の場合

このように、都市計画区域によって許可制と届出制に区別されています。市街化区域であれば、農地転用5条(4条)届出となり、市街化区域以外つまり市街化調整区域、非線引き区域、 都市計画区域外、準都市計画区域の場合は農地転用5条(4条)許可申請となります。

 

市街化区域は、市街化を進めていこうという区域になりますので、許可制よりも少し簡易的な手続きである届出制となっているわけです。届出制は、許可制と比べると必要書類が少なく、随時受付です。

【農地転用の締め日と期間】
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農地転用の許可については、順次審査ではなく、月に1度の締め日がございます。長浜市の場合は毎月15日が締め日となっています。例えば、4月20日に申請した場合、4月の締め日は過ぎていますので、5月15日の取り扱いとされます。

 

問題が無ければ、締め日から35日〜40日で許可となります。締め日が月に1度なので申請のタイミングによっては意外と時間がかかることもありますので注意が必要です。
なお、申請地が市街化区域の場合は、届出制となっていますので、順次受付となります。

【農地転用の費用】
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農地転用の費用ですが、国や地方公共団体に納める手数料などは不要です。農地転用の手続きを代理できるのは行政書士のみですので、行政書士に委任した場合は行政書士に支払う報酬が必要です。

 

行政書士の報酬額は事務所によって異なりますが、図面作成のための測量ができない行政書士は測量業者へ外注するため、非常に高額となってしまいます。測量や図面作成もできる行政書士に依頼したほうが格安で出来ます。当事務所は測量から図面作成などすべて対応できます。

【農地転用5条許可】
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農地転用5条許可申請は共同申請

農地転用5条は農地の所有者が変わる場合です。よくある、農地を太陽光発電などで売買する場合も所有者が変わるので農地転用5条です。

 

農地転用5条は、自分の畑に住宅を建てるケースとは異なり、譲渡人と譲受人の共同申請という形をとって申請しなければなりません。よって、農地転用の中では最も書類が多く手間もかかります。

 

農地転用はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。当サイトでは滋賀県内の一般的な例として長浜市を例に記載しております。また、市町村によっては役所のホームページに農地転用に関することが紹介されてない場合もあり、その場合は農業委員会に問い合わせなければなりません。

 

農地転用5条許可申請の必要書類

下記は滋賀県長浜市の場合です。農地転用はローカルルールが多いためご注意ください

  • 農地転用5条許可申請書
  • 転用事由の詳細説明書
  • 登記事項証明書
  • 位置図
  • 土地利用計画図
  • 公図の写し
  • 隣地関係図
  • 平面図
  • 立面図
  • 構造図
  • 縦横断図
  • 隣地承諾書
  • 関係者の意見書など
  • 資金証明書
  • 工事見積書
  • 住民票記載事項証明書(一定の場合)
  • 法人登記簿と定款(法人の場合)

その他必要に応じて提出する書類

  • 土地改良区意見書
  • 太陽光発電に関する資料
  • 賃貸借(使用貸借)予定書・理由書
  • 農地法第18条解約関係の書類(写し)
  • 顛末書
  • 他法令関係書類

【畑から宅地へ農地転用】
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所有者が変わる農地転用5条に対して、農地以外の使用目的に変更するものの所有者は変更しない場合は農地転用4条です。

 

畑をやめて住宅を建てる場合のように畑から宅地への農地転用も農地転用4条となります。自分の土地だからといって漠然と宅地にしたいと相談されるケースがありますが、これでは許可はおりません。必要書類をご確認いただければ無理であることがわかると思います。

 

農地転用で最も重要なことは「転用目的」です。転用目的ありきで農地転用の手続きが進行します。代表的な転用目的は以下のとおりです。

  • 住宅建築
  • 資材置き場
  • 駐車場
  • 太陽光発電

【農地転用を自分でできるか】
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農地転用を自分でする方もいらっしゃいます。ただし、農地転用は書類だけではなく図面も必要です。関連手続きが必要な場合もあり、同時進行しなかった場合は農地転用の許可も大幅に遅れます。農地転用は締め日が月一回なのでタイミングを逃すとさらに一か月遅れます。

 

農地転用を業として認められているのは法令上、行政書士です。ところが行政書士でさえ農地転用を取り扱っている者は非常に少ないのが現状です。農地転用をお考えの方は一度ご相談下さい。当事務所なら初回60分無料相談です。

【農地法3条許可申請】
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農地法3条許可申請は、土地(農地)を、農地のままで所有者が変わる場合の手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので農地転用4条や5条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。よって、農地転用ではありませんが便宜上、こちらでご紹介しています。農地法3条許可申請の要件は以下のとおりです。

  • すべて効率利用要件
  • 農地所有適格法人要件
  • 農作業常時従事要件
  • 地域との調和要件
  • 下限面積要件

 

農地法3条の下限面積要件は、農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければならないという定めです。長浜市の下限面積は以下の通りです。

  • 下限面積20アールの適用区域
    長浜市湖北町尾上
  • 下限面積30アールの適用区域
    長浜市野瀬町、長浜市草野町、長浜市高山町、長浜市寺師町、長浜市西村町、長浜市郷野町、長浜市鍛冶屋町、長浜市岡谷町、長浜市役所木之本支所の所管区域、余呉町下丹生、余呉町上丹生、余呉町摺墨及び余呉町菅並
  • 下限面積40アールの適用区域
    長浜市宮前町、長浜市神前町、長浜市高田町、長浜市大宮町、長浜市元浜町、長浜市三ツ矢町、長浜市三ツ矢元町、長浜市末広町、長浜市南呉服町、長浜市公園町、長浜市殿町、長浜市鐘紡町、長浜市朝日町、長浜市北船町、長浜市港町、長浜市一の宮町、長浜市大島町、長浜市八幡東町、長浜市南高田町、長浜市三和町、長浜市地福寺町、長浜市平方町、長浜市四ツ塚町、長浜市勝町、長浜市大辰巳町、長浜市室町、長浜市永久寺町、長浜市大戌亥町、長浜市下坂中町、長浜市寺田町、長浜市田村町、長浜市高橋町、長浜市下坂浜町、長浜市平方南町、長浜市弥高町、長浜市宮司町、長浜市小堀町、長浜市大東町、長浜市今川町、長浜市七条町、長浜市南小足町、長浜市新栄町、長浜市加納町、長浜市榎木町、長浜市南田附町、長浜市川崎町、長浜市山階町、長浜市口分田町、長浜市保田町、長浜市今町、長浜市国友町、長浜市泉町、長浜市新庄寺町、長浜市新庄中町、長浜市新庄馬場町、長浜市小沢町、長浜市下之郷町、長浜市森町、長浜市相撲町、長浜市祇園町、長浜市列見町、長浜市十里町、長浜市神照町、長浜市八幡中山町、長浜市中山町、長浜市分木町、長浜市春近町、長浜市石田町、長浜市堀部町、長浜市保多町、長浜市垣籠町、長浜市東上坂町、長浜市西上坂町、長浜市千草町、長浜市八条町、長浜市本庄町、長浜市常喜町、長浜市鳥羽上町、長浜市名越町、長浜市布勢町、長浜市小一条町、加田町、加田今町、細江町、曽根町、錦織町、落合町、難波町、新居町、野寺町、八木浜町、大浜町、南浜町、川道町、長浜市役所高月支所の所管区域、余呉町坂口、余呉町下余呉、余呉町中之郷、余呉町八戸、余呉町川並、余呉町文室、余呉町国安、余呉町東野、余呉町今市、余呉町新堂、余呉町池原、余呉町小谷、余呉町柳ケ瀬、余呉町椿坂及び余呉町中河内
  • 下限面積50アールの適用区域
    上記以外の区域はすべて50アール

 

農地法3条許可の必要書類は以下のとおりです。

  • 申請書
  • 別添書類
  • 全部事項証明書
  • 位置図
  • 誓約書
  • 農業委員申請確認書
  • 水稲共済細目書の写し

 

その他必要に応じて提出する書類として、土地改良区申出書、組合員資格得喪通知書、住民票記載事項証明書、賃貸借・使用貸借契約書の写し、譲受人の他市町村の耕作証明書、農地法第18条解約関係書類、農地復元計画書、固定資産評価証明書などがあります。

 

その他、農地法の手続きで主なものは以下の手続きです。

  • 農用地利用集積計画申出
    農地のままで売る場合、通常なら農地法3条許可申請の手続きをしなければなりませんが、特例措置として、譲受人が認定農業者の場合は、農用地利用集積計画申出の制度を利用できる可能性があります。この制度を利用すると農地法3条許可申請よりも簡易な手続きで農地を取得できます。この手続きについても当事務所で承ります。
  • 農地を相続した場合
    農地を相続した場合は農業委員会に届出をしなければなりません。相続開始から10か月以内に届出をしなければ罰則があります。農地のままで所有者が変わる場合、通常なら先述した農地法3条許可申請ですが、相続の場合は許可不要で、届出をすればよいことになっています。農地を相続した場合の届け出は農地法第3条の3の届出ですが、この手続きも当事務所で承ります。この届出は相続したことを証する書面を添付しなければなりません。つまり、相続登記をした後で登記事項証明書を取得して届出書に添付します。