農地転用 | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

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長浜市を中心に滋賀県全域で農地転用の手続きを承ります。上位資格の特定行政書士、土日祝もご予約OKなど「8つの安心」が特長です。明朗会計システムや転送電話、守秘義務遵守など、ご相談やご依頼をしやすい環境を整えております。多賀町、米原市、東近江市、近江八幡市、野洲市、守山市、栗東市、草津市、大津市、甲賀市、湖南市、高島市からも多数。

 

農地転用はお任せ下さい | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

農地転用許可申請の流れ | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用の申請をご依頼いただいた場合の一般的な流れです。

【Step 1】農地転用のこんなお悩みを解決します

  • 太陽光発電業者だが、農地転用の許可を取ってほしい ⇒ 農地転用5条
  • 耕作をやめて駐車場や資材置場として使いたい ⇒ 農地転用4条
  • 許可を取らずに勝手に農地以外にしてしまった ⇒ 農地転用4条顛末案件
  • 土地を売りたいが農地のままでは売れないと言われた  など

【Step 2】まずはお問合せとご予約をお願いします

  • お電話かメールでお問合せと面談日時のご予約をお願いしています
  • 土日祝・夜間もご予約OK、当事務所もしくは会社やご自宅などへの出張もOKです

【Step 3】初回面談

  • 状況と要件などを確認いたします。要件は調査が必要なことがほとんどです
  • 料金(報酬)を御見積りいたします。当事務所は明朗会計システムなのでご安心下さい
  • 業務委任していただける場合、委任契約締結と報酬受領をもって業務着手いたします

【Step 4】業務着手 ⇒ 完了

農地転用資料のイメージ画像 長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

●現地調査・各種図面作成
農地転用はローカルルールが多いため、農業委員会事務局に事前相談を行います。農地法だけではなく都市計画法や河川法、土地改良区などの手続きが必要な場合もあります。要件を確認し許可の可能性を模索しながらの作業です。現地調査を行って、各種図面作成をします。土地利用計画図隣地関係図など農地転用許可申請はたくさんの図面を提出しなければなりません。


農地転用申請書のイメージ画像 長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

申請書類作成・押印取得・申請
農地転用許可申請書などの書類を作成します。農業委員、推進委員、自治会長や農事組合長などの関係者と、現地立会いの上で同意書などの書類に押印取得をします。許可申請の締め日は月1回です。申請後しばらくして、現地立会い調査が行われますが、当職が対応いたしますのでご安心下さい。


農地転用許可証のイメージ画像 長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

●許可通知書の受領
許可の場合、締め日からおよそ35〜40日後に許可通知書を受領します。許可通知書は、売買契約や地目変更に必要で、再発行はできませんので紛失に注意願います。
施工後には、譲受人(申請人)が完了報告しなければなりません。施工後の画像を送信していただける場合は当事務所で完了報告もいたします。


 

事務所ご案内 | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

8つの安心で選ばれています | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

特長1上位資格の特定行政書士のイメージ画像 農地転用は長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

特長2土日祝もご予約OKのイメージ画像 農地転用は長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

特長3スピード対応のイメージ画像 農地転用は長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

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特長5明朗会計システムのイメージ画像 農地転用は長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

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行政書士ご紹介 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所 代表者画像

所属 滋賀県行政書士会 第16251964号
代表 特定行政書士/入国管理局申請取次行政書士 川瀬規央
性格 生真面目なA型、かなり気さく
座右の銘 Festina lente(ゆっくり急げ)
仕事心得 準備を失敗することは失敗のための準備をしたことに等しい

事務所アクセス | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

事務所名 行政書士かわせ事務所
郵便番号 〒526-0831
所在地 滋賀県長浜市宮司町1126-1
TEL 0749-53-3180
FAX 0749-53-3182
営業時間 平日9:00〜17:00

 

農地転用の料金ご案内 | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

当事務所は、明朗会計システムでお支払いに対する不安を無くしております。各業務の基準報酬額は当事務所の相談テーブルに備え付けてありますのでご依頼前にご確認いただけます。なお、長浜市、彦根市、米原市については原則として日当・交通費は不要です。

 

 

 

 

 

↓業務に関する解説と知識の目次です。下へスクロールすれば全てを順にご覧いただけます。

 

農地転用とは | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

農地転用の種類とは | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用とは、田や畑の農地を農地転用対外にしたい場合の許可や届出です。農地は農業委員会に許可を得なければ売買や農地以外として使用することはできません。この農地転用の種類は3種類あります。このうち農地法3条の手続は、農地のままなので転用ではありませんが農地転用に含めて記述しています。

  • 農地法3条 ⇒ 農地を耕作目的で農地のまま売買、贈与、賃借する場合
  • 農地法4条 ⇒ 自分名義の農地を農地以外として使用する場合
  • 農地法5条 ⇒ 他人名義の農地を農地以外として売買、贈与、賃借する場合

農地転用の許可と届出とは | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用には許可と届出があります。許可も届出も農業委員会事務局が受付窓口です。

  1. 許可 ⇒ 市街化区域の場合です。許可制なので要件を満たした申請により許可を得ます
  2. 届出 ⇒ 市街化区域の場合です。許可に比べると添付書類も少なく、現地立会いも不要です。

農地転用の費用と期間とは | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用の費用と期間についてです。

農地転用の費用

農業委員会への手数料等はございません。行政書士に委任される場合は行政書士への報酬支払いとなります

農地転用の期間

農地転用の許可については、順次審査ではなく、月に1度の締め日がございます。長浜市の場合は毎月15日が締め日となっており、締め日から35日〜40日で許可となります。届出は順次となります。

農地転用の立地条件とは | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用は、立地条件によって対応が異なります。農地転用はどんな農地でもできるかといえば、そうではありません。まずは、立地条件で農地転用の可能性を確認しなければなりません。

青地の場合

農地転用は原則転用不可です。とても環境が良い農地ということです。市街化区域には原則として指定できない土地です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもでき、その後に農地転用の許可申請をすれば転用可能です。農振除外は年に2度しか受付期間が無く、要件も非常に厳しくなっています。長浜市の場合は毎年4月と9月が受付期間です。

白地の場合

甲種農地

特に良好な営農条件を備えている土地です。ここは原則転用不可です。

乙種農地の第一種農地

10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地などです。原則転用不可です。

乙種農地の第二種農地

市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地です。駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。事業用地選定比較表を提出して代替性要件を証明しなければならない場合もございます。

乙種農地の第三種農地

市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地です。駅が300m以内にあるというような条件です。原則許可です。

非農地証明とは | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

非農地証明とは、現況が農地ではないことを証明してもらうもので、農地転用同様の効力がありますが、極めて例外的な取扱いとなります。非農地証明は農地法の違法性が消滅するわけではありません。当事務所では、ご相談を受けてから受任するまでに農業委員会事務局に確認いたしますのでまずはご相談下さい。滋賀県でも非農地証明は非常に消極的な取扱いです。

農地法以外に、都市計画法、河川法、砂防法、土地改良区等の制限について注意が必要です

農地転用の転用目的 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用で最も重要なことは転用の目的です。以下はその代表的なものです。

宅地

農地を宅地にして住宅を建築する目的です。住宅なので農地転用だけではなく都市計画法の定めもございます。建築業者や不動産業者が手続きをする場合がほとんどで、こういった業者から行政書士に委任というケースが一般的です。長浜市の場合は、原則として500u未満でなければ認められません。
また、建築する住宅の建築図面が必要で、排水計画を添付書面で明らかにしなければなりません。

駐車場

自家用車のための駐車場、月極駐車場、事業用駐車場など駐車場にもその用途によって様々な種類があります。駐車場が転用の目的の際は、駐車に必要なスペースと申請地の面積がマッチすることが最も重要です。駐車場は一般的に、一台分が23uで計算します。

資材置場

資材なので一般家庭ではなく事業用としての取扱いとなります。現状使用している資材置場では不足しており、新たに資材置場が必要だということを訴求しなければ認められません。

太陽光発電

太陽光発電の場合、一部地域を除いて1,000u以上は開発許可が必要であったり、条例に基づく手続きが必要となります。経産省認定通知を受けていなければならず、申請にはパネルレイアウトやモジュール、パワコンの資料も必要なため、太陽光発電業者から行政書士へ委任というケースが多くなります。なお、申請地が青地の場合は極めて困難です。
東近江市のように、太陽光発電が転用目的の場合は農地転用以外にも別途届出が必要な場合もございます。

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農地転用5条とは | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

農地以外で使用し所有者変更 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用5条とは、農地を農地以外の目的で使用し、その所有者が変わる場合の手続きです。申請地を売買、賃借をし、譲受人が申請地を宅地、駐車場、資材置場、太陽光発電などで使用するケースということになります。農地法3条+農地法4条の手続きといったイメージです。

農地転用の書類作成 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用はたくさんの書類作成が必要です。各種申請書等の様式は事務局または支局にあります。市役所ホームページからダウンロードできる市もあります。提出書類についても種類が多く、とくに図面については平面図や立面図、構造図などが必要なため、不動産業者や建設業者にも協力してもらい収集・作成しなければなりません。
また、申請する前に、農業委員や自治会長、推進委員、組合長などに現地立会いのもとで意見を聞き押印を取得します。

隣地承諾書とは | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

隣地承諾書とは、申請地に接する土地が農地の場合、その土地の所有者に説明をして隣地承諾書に押印してもらって作成する書類です。このように農地転用は申請者本人以外にも承諾・押印が必要な手続きです。

農業委員会事務局に申請 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用の申請先は、農業委員会事務局(または北部振興局産業振興課)に提出します。記入もれや記入不備、提出書類の不足があると時間がかかったり不許可になることがありますので十分注意しなければなりません。農地転用許可については毎月一回の締め日の時点で受理した分をまとめて審査にかかります。締め日に間に合わなければ、さらに1か月以上遅れることになってしまいます。

長浜市の締め日は毎月15日です。15日か20日が締め日というところが多いです

農地転用の審査 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用の許可や届出を受理されると、農業委員会で審査を行います。

  • 内容の審査…書面や図面に不備がないか、要件や基準に適合するかを審査されます。
  • 農業委員会総会…審査内容をもとに、農業委員会総会で審議が行われます。ここで許可・不許可の意思決定がなされます。

農業委員会による立会い確認 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

申請後、締め日翌月の3日あたりで農業委員会による立会い確認があります。申請どおりの内容であるか、排水計画に問題はないかなどを確認されます。疑義が生じた場合は申請人に説明が求められます。当事務所にご依頼の場合は立会いも当職のみで対応いたします。長浜市のように立会いが必要なところと甲賀市のように不要なところがあります。

許可証交付 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

総会後、県農業会議常任会議員会議に諮問され、許可妥当の答申であれば許可書が交付されます。締め日からはおおむね35〜40日ぐらいで許可証交付ということになります。

完了報告 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用の許可を得て、実際に施工をし、太陽光発電や駐車場など農地以外の施設としての工事が完了した時点で農業委員会事務局に完了報告をしなければなりません。提出するのは完了報告書と、申請地の画像資料です。申請内容に合致した施工であることが必要です。

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農地転用5条許可の必要書類 | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

農地転用のローカルルール | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。本ホームページでは滋賀県内の一般的な例として長浜市を基準に記載しております。また、市町村によっては役所のホームページに農地転用に関することが紹介されてない場合もあります。農地転用は農地法に沿った判断になりますのでどの市町村も大きくは同じなのですが、農業委員会による裁量もあり、細かい定めが異なるわけです。

農地転用許可申請書

許可申請書、もしくは届出書です。譲受人や譲渡人、申請地情報、転用目的と計画など農地転用をする上での基本的な記載となります。

  • 申請人(譲受人)、譲渡人の記載
  • 申請地の表示
  • 農地転用の目的、転用の計画
  • 農地転用の資金関係、計画
  • 被害防除施設の記載

転用事由の詳細説明書

転用の事由、つまり譲受人と譲渡人が転用しようとする目的を詳細に記載します。農地転用の目的別に、現状と計画についても記載します。

登記事項証明書

申請地の全部事項証明書です。法務局で取得します。

各種図面

農地転用の目的によって必要な図面は異なります。位置図については縮尺の指定がございます。経験が無い方にとっては大きなハードルとなります。

  • 位置図
  • 土地利用計画図
  • 公図の写し
  • 隣地関係図
  • 平面図・立面図・構造図
  • 縦横断図

隣地承諾書

申請地に接する土地が農地の場合はその土地の所有者に説明をし、承諾書に押印をもらわなければなりません。登記簿上あるいは現況が農地の場合に必要ですが、ローカルルールがある部分なので確認が必要です。

関係者の意見書など

農業委員、推進委員、自治会長、農業組合長などに現地確認と説明の上で意見をいただき、押印をもらわなければなりません。

資金関係の書類

農地転用にかかる費用に対しての資金証明の資料として残高証明書やローン明細などが必要です。

住民票・住民票記載事項証明書(必須ではない)

長浜市の場合、申請地の登記簿上の住所と現住所が異なる場合や、申請人が市外の方の場合等に必要です。

法人登記簿と定款(法人の場合)

法人の場合には、全部事項証明書と定款が必要です。定款については原本証明も必要となる場合がほとんどです。

他法令関係書類(開発許可、土地改良区、河川法など)

農地法以外の法令上で許可や届出、手続きが必要な場合があります。これらは管轄外なので農業委員会事務局でも確認できないことがほとんどで、知識と調査が必要です。場合によっては許可が出たときに発覚する場合もございます。
また、農地転用の目的が太陽光発電の場合は、経産省の認定通知書など必要な書類が増えることになります。太陽光発電業者は農地転用の手続きに関する知識がありますが、ローカルルールについては周知されていないことがほとんどなので注意が必要です。

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農地転用4条とは | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

所有者そのままで農地以外になる | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用4条とは、申請人本人がが所有している農地を、農地以外の使用目的とすることです。例えば、耕作をやめて駐車場や資材置場、住宅建築をするようなケースです。所有者に変更がない転用が農地転用4条です。
農地を農地以外の使用目的で利用するためには農地転用の許可が必要ということです。

農地転用の立地条件 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

原則、一般的に「青地」といわれる「農振農用地区域内」にある農地や、良好な営農条件を備えている農地については転用できません。農振農用地区域内にある土地を転用するなら、除外の手続きをしなければなりません。

市街化区域について

市街化区域の農地転用は、申請ではなく届出をします。市街化区域は、文字通り、都市計画的に市街化を進めていく場所なので申請(つまり、市街化区域以外)と比べると提出する書類は少なめですが簡単というわけではありません。
長浜市のように市街化区域と市街化調整区域がある場合は申請と届出に区別されますが、全域が非線引き区域のところはすべて申請ということになります。

農地転用4条の流れと必要書類 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

先述の農地転用5条のケースと類似しておりますので、農地転用5条の記載を参考にして下さい。所有権はそのままなので譲渡人・譲受人といった他人との関係ではなく、土地の所有者がそのまま申請人となります。

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農地法3条とは | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

農地のままで所有者変更 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用3条とは、農地を、農地のままで所有者が変わる場合の手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので農地転用4条や5条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。

農地法3条の要件 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

すべて効率利用要件

申請農地を含め、所有している農地・借りている農地のすべてを効率的に耕作すること。

農地所有適格法人要件

法人は農地所有適格法人の要件を満たしていなければなりません。ただし、解除条件付の貸借契約であれば、一般の法人でも借りられることもあります

農作業常時従事要件士

申請者または世帯員等が農作業に常時従事することです

下限面積要件(滋賀県長浜市)

農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければなりません。農地の細分化を防ぐために、耕作目的で農地の権利を移動するケースで、農地取得後の経営面積が規定の面積以上という規定です。この面積は地域によって、その上場によって下限となる面積が異なります。
例示をしますと、長浜市内の代表的な地点は40アール、木之本支所管轄と長浜市余呉町は30アール、長浜市湖北町尾上は20アールで、その他地域については50アールとなっています。(必ずご確認を)

地域との調和要件

申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと

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農地転用の顛末案件 | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

無許可転用の土地 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

無許可転用の土地、つまり現状で建築物が建っていたり、駐車場になっていたりして、田や畑としては利用していないケースもあります。ところが、登記簿上では地目が田や畑になっていることがあります。これらは以前に農地転用の許可を得ずに転用してしまっているようなケースです。
このような場合は売買しようとしても、あくまでも登記簿上では農地なため、地目変更をしなければ売買できません。地目変更のためには農地転用の許可が必要となり、無許可で建築物が建っていたり駐車場になっている場合は、いわゆる「顛末案件」となります。
農地を転用する場合は許可が必要であるとする農地法の定めを知らずに転用しており、いざ、その土地を売ろうとしたときに登記簿を確認して地目が田や畑になっていることが発覚するといったケースです。

無許可転用には罰則があります

本来、無許可転用は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(行政罰)、法人の場合は1億円以下の罰金(両罰規定)、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。違反すると懲役刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

顛末案件として申請する

無許可転用の場合、顛末書を添付して申請する顛末案件をしなければなりません。顛末案件の場合、何年も前に建築物が建っている場合がほとんどで建築図面が無いケースが多いです。図面作成を業者に依頼すると高額になってしまいますが、当事務所にご依頼の場合は当職が安価にて測量・図面作成いたします。

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農地転用の関連手続き | 滋賀県長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

農地法以外の関連手続 | 長浜市・彦根市を中心に農地転用

農地転用は、農地法以外の関連手続も必要になることがあります。農地転用は農業委員会に対して申請・届出しますが、農業委員会の管轄外の許認可については農業委員会では全くアナウンスされないことがほとんどです。農地転用の申請地が琵琶湖や河川の近く、1,000u以上の地積、周りが広範囲で田畑、山に近い、史跡に近い、景観がよい場所といったような条件に該当する場合には農地法以外にも手続きが必要になる可能性が高くなります。
結果として、申請途中や農地転用の許可時に他に必要な手続きがあることを知らされるのです。こうなってしまうと、転用目的を実現させる計画が大きく遅れる恐れも出てきます。ここでは農地転用の関連手続きの代表的なものをご紹介します。

農振除外

青地といわれる農業振興地域内の農用地は、農業以外の目的には利用できないことになっています。よって、この地域内では原則として農地転用は不可です。ただし、一定の要件を満たしている状況では農振農用地区域から除外して農地転用の許可を得ることも出来ます。この除外の手続きを農振除外といいます。長浜市は4月と9月に申請を受付しており、申請の時期によっては1年かかる場合もあります。

開発許可

一定の条件に該当する際は開発許可の手続きもします。この定めは市によって異なったり、条例適用があったりします。都市計画課に確認しますが、開発許可は半年程かかるため農地転用とあわせると1年ほどの期間がかかります。
市街化区域では1,000u以上、区域内に道路を配置するものは500u以上とされることが多いです。市街化調整区域ではすべての規模で開発許可が必須ですが、切土・盛土をせず、建築物とみなされる建屋がなければ開発許可は不要をされるケースもあります。

土地改良区

土地改良区の手続きもしなければならないケースでは、決済金の支払いもしなければなりません。該当するかどうか、土地改良区に確認して手続きします。書類は農地転用許可申請と類似しています。

河川法関連

河川法の定めに従い、以下のような許可が必要な場合もあります。滋賀県の場合、琵琶湖がありますが、琵琶湖は一級河川です。琵琶湖や河川の近くの土地は確認が必要です。

  • 琵琶湖・一級河川での土地の占用許可申請(河川法第24条)
  • 琵琶湖・一級河川での工作物等の設置許可申請(河川法第26条)
  • 琵琶湖・一級河川での土地の形状変更(河川法第27条)
  • 琵琶湖・一級河川の保全区域内での工作物設置・土地の形状変更(河川法第55条)

砂防法関連

砂防指定地において工作物の新築、改築、除却をしたり土地の形状を変更するといった行為をする場合は許可が必要です。

景観・風致地区関連

滋賀県内では、景観計画や風致地区指定などにより、指定地域での一定の行為をするためには届出をしなければならない場合もあります。

地目変更

農地転用後には、売買契約や賃貸借の契約、所有権の移転登記といった手続きをします。もちろん、これらの手続きは農地転用許可証が無ければできませんし、許可後でなければ着工もできません。
また、忘れがちな手続きとして地目変更の手続きがあります。地目とは、土地の利用目的のことで、登記されています。元々、田や畑として地目が登記されている土地を、宅地や雑種地といった地目に変更しなければなりません。この地目変更は土地家屋調査士の業務となりますので、ご希望の方は提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

農地転用は長浜市・彦根市の行政書士かわせ事務所

 

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