農地転用はお任せ下さい | 農地転用 長浜市・米原市

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長浜市・米原市・彦根市を中心に滋賀県で農地転用を承っています。当事務所は特定行政書士、無料相談、土日祝対応など8つの安心が特長です。宅地や太陽光発電への農地転用や田畑の売買・相続などの手続きはお任せください。
農地転用は、図面の作成や押印取得も必要で難易度が高いといえます。当事務所は個人の方からのご依頼はもちろん、不動産業の方や太陽光発電業の方からのご依頼も承っています。

 

こんなお悩みを解決します | 農地転用 長浜市・米原市

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  • 畑をやめて太陽光発電として利用したい
  • 農地を相続したので手続きを頼みたい
  • 農家なので知人の農地を買って耕作したい
  • 土地の売却を考えているが農地なので困っている
  • 田んぼをためて住宅を建築したい
  • 農地以外として土地活用したいので教えて欲しい

 

農地転用とは | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用とは、以下のようなものです。当ホームページでは、以降に農地転用に関する知識・解説も記載しておりますので、ご覧いただければ参考になると思います。

  • 農地転用は、農地を農地以外として利用する場合の手続きです
  • 農地を農地以外の目的で使用し、所有者が変わる場合は農地転用5条です
  • 農地を農地以外の目的で使用し、所有者が変わらない場合は農地転用4条です
  • 農地のままで売買等により所有者が変わる場合は農地法3条で、特例措置もあります
  • 農地転用以外にも、土地改良区の手続きなど関連手続きが必要な場合もあります

 

ご相談・ご依頼のご予約 | 農地転用 長浜市・米原市

  • ご予約・お問合せはTEL:0749ー53ー3180
  • 営業時間は土日祝をのぞく9:00〜17:00
  • 事前予約の方は土日祝でも対応します
  • 事務所概要/アクセスもご覧下さい

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「8つの安心」が特長 | 農地転用 長浜市・米原市

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行政書士かわせ事務所は「8つの安心」により、ご利用しやすい環境を整えています。法律系事務所の堅苦しいイメージが全くない、気さくで落ち着いた雰囲気なので気軽にご相談していただけます。
行政書士の業務は、訴訟が中心の弁護士とは異なり、紛争を未然に防ぐ予防法務ですので、早期相談が早期解決につながります。

 

 

料金のご案内 | 農地転用 長浜市・米原市

主な取扱業務の基準報酬額の一覧です。農地転用に関するご相談は「初回60分無料相談」です。また、当事務所は「明朗会計システム」により安心してご利用いただけます。

 

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対応エリア | 農地転用 長浜市・米原市

長浜市・米原市・彦根市を中心に滋賀県全域が対応エリアです。近隣他府県の方も一度ご相談ください

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↓業務に関する解説と知識の目次です。下へスクロールすれば全てを順にご覧いただけます。

 

農地転用の流れ | 農地転用 長浜市・米原市


当事務所では、要件調査や現地調査に加えて、農業委員会事務局に事前相談をしております。農地転用の許可申請は許認可のなかでも様々な要素があり、経験がないと行政書士でさえ困難な許可申請です。よって、農地転用をメイン業務とする行政書士は少なくなっています。なお、農地転用は官公署に対する許可申請なので、行政書士以外の方が業として行うと法令違反となります。ここでは一例として、農地転用5条の許可申請の業務内容をご紹介します。

許可の種類を確認 | 農地転用 長浜市・米原市

所有権が移転するのか、賃貸借なのか、転用の目的によって許可の種類が異なります。

  • 農地転用4条許可・届出

    自分の土地(農地)を農地以外の目的で使用

  • 農地転用5条許可・届出

    他人の土地(農地)を農地以外の目的で使用

  • 農地法3条許可

    自分の土地(農地)を農地のままで他人へ売買、貸借

要件調査 | 農地転用 長浜市・米原市

  • 農地の区分を調査

    青地・白地など農地は区分されています

  • 申請の区分を確認

    市街化区域なら届出、市街化区域以外なら申請です

  • 転用目的を確認

    これが最も重要。認められる目的かどうかです

  • 現地調査

    排水計画や高低差、周りの農地への影響を確認します

書類・図面作成 | 農地転用 長浜市・米原市

許可申請や届出に必要な書類と図面を作成します。農地転用は、申請書や不動産の登記簿謄本のような書面だけではなく、平面図や土地利用契約図といった図面の添付も必要です。無許可で物置等を建ててしまっている場合の申請については、建築図面が残っていないケースが多いため、建物図面も作成することになります。

押印取得 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用は、譲渡人と譲受人といった当事者だけではなく、農業委員や推進委員、自治会長などの押印取得も必要です。申請する土地で、農地転用の申請内容について作成した書面や図面に基づいて説明し、書面に押印していただきます。

農業委員会事務局に申請 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用の許可申請の申請先は、農業委員会事務局です。農地転用許可については毎月一回の締め日の時点で受理した分をまとめて審査にかかります。締め日に間に合わなければ、さらに1か月以上遅れることになってしまいます。長浜市の締め日は毎月15日です。許可申請ではなく届出の場合は順次審査です。

農地転用の審査 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用の許可申請を受理されると、農業委員会で審査を行います。書類に不備がある場合や疑義が生じた場合は、再提出や説明を求められます。当事務所にご依頼いただいた場合は当職が補正いたします。

申請地の立会い確認 | 農地転用 長浜市・米原市

長浜市の農地転用許可申請の場合、締め日の翌月3日あたりで申請した土地で農業委員会による立会い確認があります。申請どおりの内容であるか等を申請書類をもとに現地で確認されます。疑義が生じた場合は説明が求められます。

許可証交付 | 農地転用 長浜市・米原市

総会後、県農業会議常任会議員会議に諮問され、許可妥当の答申であれば許可書が交付されます。締め日からはおおむね35〜40日ぐらいで許可証交付ということになります。

完了報告 | 農地転用 長浜市・米原市

施工が完了した時点で農業委員会事務局に完了報告をしなければなりません。施工は農地転用許可申請の転用目的のとおりにされているか、土地の現況とのマッチングです。提出するのは完了報告書と、申請地の画像資料です。完了報告はご依頼人(譲受人)がしなければなりません。

 

 

次ページからは農地転用に関する知識・解説です

 

 

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農地転用5条許可申請 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用5条は所有者が変わる | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用5条とは、土地(農地)を農地以外の目的で使用し、その所有者が変わる場合の手続きです。

 

申請する土地を売買、賃借をし、譲受人が申請地を宅地、駐車場、資材置場、太陽光発電などで使用するケースということになります。農地法3条+農地法4条の手続きといったイメージです。よって、農地法の手続きのなかで最も難易度が高くなります。

市街化区域について | 農地転用 長浜市・米原市

市街化区域の農地転用は、許可申請ではなく届出をします。許可申請と比べると必要書類が少なく、現地立会いもありません。
なお、申請の場合は申請締め日は毎月15日(長浜市の場合)ですが、届出の場合は締め日は無く、順次審査となります。

農地転用5条の転用目的 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用5条は土地の所有者が変わる手続きです。所有者が変わるということは、土地の売買のケースが多くなります。土地を宅地として不動産業者に売却する場合や、太陽光発電用地として太陽光発電業者に売却する場合は、まさにこのケースに該当します。土地の活用として売却したいケースは宅地か太陽光発電が多くなります。

 

 

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農地転用4条許可申請 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用4条とは | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用4条とは、申請人本人が所有している土地(農地)を、農地以外の使用目的とすることです。所有者に変更がない転用が農地転用4条です。

市街化区域について | 農地転用 長浜市・米原市

市街化区域の農地転用は、許可申請ではなく届出をします。許可申請と比べると必要書類が少なく、現地立会いもありません。
なお、申請は、申請締め日は毎月15日(長浜市の場合)ですが、届出の場合は締め日は無く、順次審査となります。

農地転用4条の転用目的 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用4条は、所有者の変更はありませんので土地の売却が目的ではありません。自己の農地を住宅、駐車場などにするケースがほとんどです。

 

 

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農地法3条許可申請 | 農地転用 長浜市・米原市

農地法3条は農地のまま | 農地転用 長浜市・米原市

農地法3条の許可申請は、土地(農地)を、農地のままで所有者が変わる場合の手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので農地転用4条や5条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。よって、農地転用ではありませんが便宜上、こちらでご紹介しています。

農地法3条の要件 | 農地転用 長浜市・米原市

  • すべて効率利用要件
  • 農地所有適格法人要件
  • 農作業常時従事要件
  • 地域との調和要件
  • 下限面積要件

 

下限面積は、農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければならないという定めです。この要件を満たさなければ農地法3条許可は取れません。長浜市の下限面積は以下の通りです。

  • 下限面積20アールの適用区域

    長浜市湖北町尾上

  • 下限面積30アールの適用区域

    長浜市野瀬町、長浜市草野町、長浜市高山町、長浜市寺師町、長浜市西村町、長浜市郷野町、長浜市鍛冶屋町、長浜市岡谷町、長浜市役所木之本支所の所管区域、長浜市余呉町下丹生、長浜市余呉町上丹生、長浜市余呉町摺墨及び余呉町菅並

  • 下限面積40アールの適用区域

    長浜市宮前町、長浜市神前町、長浜市高田町、長浜市大宮町、長浜市元浜町、長浜市三ツ矢町、長浜市三ツ矢元町、長浜市末広町、長浜市南呉服町、長浜市公園町、長浜市殿町、長浜市鐘紡町、長浜市朝日町、長浜市北船町、長浜市港町、長浜市一の宮町、長浜市大島町、長浜市八幡東町、長浜市南高田町、長浜市三和町、長浜市地福寺町、長浜市平方町、長浜市四ツ塚町、長浜市勝町、長浜市大辰巳町、長浜市室町、長浜市永久寺町、長浜市大戌亥町、長浜市下坂中町、長浜市寺田町、長浜市田村町、長浜市高橋町、長浜市下坂浜町、長浜市平方南町、長浜市弥高町、長浜市宮司町、長浜市小堀町、長浜市大東町、長浜市今川町、長浜市七条町、長浜市南小足町、長浜市新栄町、長浜市加納町、長浜市榎木町、長浜市南田附町、長浜市川崎町、長浜市山階町、長浜市口分田町、長浜市保田町、長浜市今町、長浜市国友町、長浜市泉町、長浜市新庄寺町、長浜市新庄中町、長浜市新庄馬場町、長浜市小沢町、長浜市下之郷町、長浜市森町、長浜市相撲町、長浜市祇園町、長浜市列見町、長浜市十里町、長浜市神照町、長浜市八幡中山町、長浜市中山町、長浜市分木町、長浜市春近町、長浜市石田町、長浜市堀部町、長浜市保多町、長浜市垣籠町、長浜市東上坂町、長浜市西上坂町、長浜市千草町、長浜市八条町、長浜市本庄町、長浜市常喜町、長浜市鳥羽上町、長浜市名越町、長浜市布勢町、長浜市小一条町、長浜市加田町、長浜市加田今町、長浜市細江町、長浜市曽根町、長浜市錦織町、長浜市落合町、長浜市難波町、長浜市新居町、長浜市野寺町、長浜市八木浜町、長浜市大浜町、長浜市南浜町、長浜市川道町、長浜市役所高月支所の所管区域、長浜市余呉町坂口、長浜市余呉町下余呉、長浜市余呉町中之郷、長浜市余呉町八戸、長浜市余呉町川並、長浜市余呉町文室、長浜市余呉町国安、長浜市余呉町東野、長浜市余呉町今市、長浜市余呉町新堂、長浜市余呉町池原、長浜市余呉町小谷、長浜市余呉町柳ケ瀬、長浜市余呉町椿坂及び余呉町中河内

  • 下限面積50アールの適用区域

    上記以外の区域はすべて50アール

農地法3条許可の必要書類 | 農地転用 長浜市・米原市

  • 許可申請書
  • 申請書別添書類
  • 申請地の全部事項証明書
  • 位置図
  • 誓約書
  • 農業委員申請確認書
  • 水稲共済細目書(申請書)の写し

 

その他必要に応じて提出する書類として、土地改良区申出書、組合員資格得喪通知書、住民票記載事項証明書、賃貸借・使用貸借契約書の写し、譲受人の他市町村の耕作証明書、農地法第18条解約関係書類、農地復元計画書、固定資産評価証明書などがあります。

 

農用地利用集積計画申出 | 農地転用 長浜市・米原市

農地のままで売る場合、通常なら農地法3条許可申請の手続きをしなければなりませんが、特例措置として、譲受人が認定農業者の場合は、農用地利用集積計画申出の制度を利用できる可能性があります。この制度を利用すると農地法3条許可申請よりも簡易な手続きで農地を取得できます。この手続きについても当事務所で承ります。

農地を相続した場合 | 農地転用 長浜市・米原市

農地を相続した場合は農業委員会に届出をしなければなりません。相続開始から10か月以内に届出をしなければ罰則があります。農地のままで所有者が変わる場合、通常なら先述した農地法3条許可申請ですが、相続の場合は許可不要で、届出をすればよいことになっています。

 

農地を相続した場合の届け出は農地法第3条の3の届出ですが、この手続きも当事務所で承ります。この届出は相続したことを証する書面を添付しなければなりません。つまり、相続登記をした後で登記事項証明書を取得して届出書に添付します。

 

 

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農地転用の必要書類 | 農地転用 長浜市・米原市


農地転用はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。当サイトでは滋賀県内の一般的な例として長浜市を例に記載しております。また、市町村によっては役所のホームページに農地転用に関することが紹介されてない場合もあり、その場合は農業委員会に問い合わせなければなりません。

 

ここでは、農地転用5条と農地転用4条の必要書類をご紹介します。農地法3条の必要書類については、農地法3条許可申請のページでご紹介していますので、そちらをご覧ください。5条と4条とでは若干異なります。

農地転用5条許可申請の必要書類 | 農地転用 長浜市・米原市

  • 農地転用5条許可申請書
  • 転用事由の詳細説明書
  • 登記事項証明書
  • 位置図
  • 土地利用計画図
  • 公図の写し
  • 隣地関係図
  • 平面図
  • 立面図
  • 構造図
  • 縦横断図
  • 隣地承諾書
  • 関係者の意見書など
  • 資金証明書
  • 工事見積書
  • 住民票記載事項証明書
  • 法人登記簿と定款

その他必要に応じて提出する書類

  • 土地改良区意見書
  • 太陽光発電に関する資料
  • 賃貸借(使用貸借)予定書・理由書
  • 農地法第18条解約関係の書類(写し)
  • 顛末書
  • 他法令関係書類

 

 

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農地転用できない土地 | 農地転用 長浜市・米原市

許可が下りない農地 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用はどんな農地でも許可が下りるかといえば、そうではありません。まずは、立地条件として農地区分を確認して農地転用の可能性を検討します。農地法は農地や農業を保護するための法律ですので、農地以外として土地(農地)を使用することを制限する定めです。農地の区分は次にご紹介するとおりです。

青地の場合 | 農地転用 長浜市・米原市

とても環境が良い農地という土地につき、農地転用は原則不可です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもできますが、ハードルが高い手続きです。

白地の場合 | 農地転用 長浜市・米原市

甲種農地

特に良好な営農条件を備えている土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第一種農地

10ha以上の規模の一団農地、土地改良事業等の対象となった土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第二種農地

市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地で、駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。長浜市の場合、代替性の理由が明確なら農地転用は可能です。太陽光発電が転用目的の場合は、事業用地選定比較表を提出して代替性要件を証明しなければなりません。

乙種農地の第三種農地

市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地で、駅が300m以内にあるというような条件です。農地転用は原則許可です。

 

 

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転用目的 | 農地転用 長浜市・米原市


農地転用の許可申請で最も大切なことは、転用目的です。ほかの要件を満たしたとしても転用目的が認められなければ許可は下りません。ここでは、転用目的の主なものをご紹介しておきます。

宅地に転用 | 農地転用 長浜市・米原市

土地(農地)を宅地として住宅を建築する目的です。農地転用だけではなく都市計画法の定めもございます。建築業者や不動産業者が関わる場合がほとんどで、不動産業者から行政書士に委任というケースが一般的です。長浜市の場合は、原則として500u未満でなければ認められません。

駐車場に転用 | 農地転用 長浜市・米原市

自家用車のための駐車場、月極駐車場、事業用駐車場など駐車場にもその用途によって様々な種類があります。駐車場が転用目的の際は、駐車に必要なスペースと申請地の面積がマッチすることが最も重要です。

資材置場に転用 | 農地転用 長浜市・米原市

資材なので一般家庭ではなく事業用資材置場としての取扱いです。現状使用している資材置場では不足しており、新たに資材置場が必要だということを証明しなければ認められません。資材置場の場合は賃貸借や使用貸借での権利移転が多くなります。

太陽光発電に転用 | 農地転用 長浜市・米原市

太陽光発電の場合、経産省認定通知を受けていなければならず、申請にはパネルレイアウトやモジュール、パワコンの資料も必要なため、太陽光発電業者様から行政書士へ委任というケースが多くなります。

無許可転用 | 農地転用 長浜市・米原市

無許可転用の土地、つまり現状で建築物が建っていたり、駐車場になっていたりして、田や畑としては土地を利用していないケースもあります。登記簿上では地目が田や畑になっており、農地転用の許可を得ずに転用してしまっているため、地目変更をしなければ売買できません。

 

地目変更のためには農地転用の許可が必要となり、現況にマッチするように申請する、いわゆる「顛末案件」となります。

無許可転用の罰則

本来、無許可転用は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(行政罰)、法人の場合は1億円以下の罰金(両罰規定)、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。違反すると懲役刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

顛末案件として申請

無許可転用の場合、顛末書を添付して申請をしなければなりません。このようなケースでは、何年も前に建築物が建っている場合がほとんどで建築図面が無いケースが多いです。

 

 

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農地転用の費用と期間 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用の費用 | 農地転用 長浜市・米原市

農業委員会への手数料等は不要です。行政書士に委任される場合は行政書士への報酬支払いとなります。

 

申請地の状況によっては農地転用以外にも必要な手続きが発生するケースもあります。この場合は、行政書士以外に、土地家屋調査士や測量士などにも委任しなければならないこともあります。なお、農地転用の許可申請の代理が認められているのは行政書士のみです。司法書士や土地家屋調査士、不動産業者はできない定めとなっておりますので注意が必要です。

農地転用の期間 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用の許可申請については、順次審査ではなく月に1度の締め日がございます。長浜市の場合は毎月15日が締め日となっており、締め日から35日〜40日で許可となります。市街化区域の届出の場合は順次審査となります。

 

 

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地目変更など関連手続 | 農地転用 長浜市・米原市

農地法以外の手続 | 農地転用 長浜市・米原市

農地転用は、農地法以外の関連手続も必要になることがあります。ところが農業委員会の管轄外のため全くアナウンスされないことがほとんどです。申請途中や農地転用の許可時に他に必要な手続きがあることを知らされ、転用目的を実現させる計画が遅れる恐れもあります。ここでは農地転用の関連手続きの代表的なものをご紹介します。

 

なお、これらの手続きは行政書士や土地家屋調査士といった士業が行うものや、施工業者が行う場合がありますが、まったく知識がない方がご自身で農地転用の手続きをされるのは困難といえます。

地目変更 | 農地転用 長浜市・米原市

地目変更は土地家屋調査士の業務となりますので、ご希望の方は提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

農振除外 | 農地転用 長浜市・米原市

青地といわれる農業振興地域内の土地(農用地)は、農業以外の目的には利用できないことになっています。よって、この地域内では原則として農地転用は不可です。ただし、一定要件を満たしている状況では農振農用地区域から除外して農地転用の許可を得ることも出来ます。この除外の手続きを農振除外といいます。

開発許可申請 | 農地転用 長浜市・米原市

申請する土地が一定の条件に該当する際は開発許可の手続きも必要です。この定めは市によって異なったり、条例適用があったりします。都市計画課に確認しますが、開発許可は半年程かかるため農地転用とあわせると1年ほどの期間がかかります。

 

市街化区域では1,000u以上、区域内に道路を配置するものは500u以上とされることが多いです。市街化調整区域ではすべての規模で開発許可が必須ですが、切土・盛土をせず、建築物とみなされる建屋がなければ開発許可は不要をされるケースもあります。

土地改良区の手続き | 農地転用 長浜市・米原市

土地改良区の受益地になっている場合、土地改良区の手続きもしなければならず、決済金の支払いもしなければなりません。該当するかどうか、土地改良区に確認して手続きします。

河川法関連の手続き | 農地転用 長浜市・米原市

河川法の定めに従い、以下のような許可が必要な場合もあります。滋賀県の場合、琵琶湖がありますが、琵琶湖は一級河川です。琵琶湖や河川の近くの土地は確認が必要です。

  • 琵琶湖、一級河川での土地の占用許可申請(河川法第24条)
  • 琵琶湖、一級河川での工作物等の設置許可申請(河川法第26条)
  • 琵琶湖、一級河川での土地の形状変更(河川法第27条)
  • 琵琶湖、一級河川の保全区域内での工作物設置・土地の形状変更(河川法第55条)

砂防法関連の手続き | 農地転用 長浜市・米原市

砂防指定地において工作物の新築、改築、除却をしたり土地の形状を変更するといった行為をする場合は許可が必要です。申請地が山のふもとの場合は確認した方が無難です。

景観・風致地区関連の手続き | 農地転用 長浜市・米原市

滋賀県内では、景観計画や風致地区指定などにより、指定地域での一定の行為をするためには届出をしなければならない場合もあります。長浜市では、市内全域が景観法の対象区域で、そのなかに重点地域が指定されており、ここは届出が必要とされる条件が厳しくなります。

遺跡関連の手続き | 農地転用 長浜市・米原市

「周知の遺跡」に指定されているところは、施工60日前までに発掘届を提出しなければなりません。

 

 

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