農地転用はお任せ下さい | 農地転用 滋賀県長浜市

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滋賀県長浜市を中心に、農地転用の許可申請など農地法の手続を承ります。初回60分無料相談土日祝もご予約可、上位資格の特定行政書士です。

 

農地転用とは、田畑を売買したり、住宅や太陽光発電、駐車場にする場合に許可申請や届出をすることです。農地転用の手続きは、書面だけではなく図面も多く、押印取得も多いです。また、ローカルルールもあって難易度が高いといえます。当事務所は個人の方はもちろん、不動産業、太陽光発電業の方のご依頼も承っています。

 

こんなお悩みを解決します | 農地転用 滋賀県長浜市

農地法手続きのイメージ画像

  • 農地以外として土地活用したいので教えて欲しい
  • 不要な農地を売りたいが許可がないと売れないと言われた
  • 田んぼに自宅を建築したい
  • 畑をやめて太陽光発電として利用したい
  • 農地を相続したが耕作しないので駐車場にしたい
  • 農家なので知人の農地を買って耕作したい

 

業務の流れ | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用許可申請をご依頼いただいた際の一般的な業務の流れです。ここでは農地転用5条を例に挙げます。

  1. まずはご予約願います
    • ご予約はTEL:0749-53-3180へ
    • 土日祝・17時以降もご予約OKです
    • 初回60分無料相談
    • 上位資格者の特定行政書士がすべて対応します
    • 農地転用、農地法の手続きはお任せください
  2. 初回面談・ヒアリング
    • 申請地の所在、農地区分などを確認します。許可か届出かも確定します
    • 転用目的をお伺いします。転用目的によっては許可が厳しい場合もございます
    • 農地法以外の関係法令も確認します
    • 許可の見込みがあれば報酬額のお見積りをします
    • ご準備いただく必要書類や資料をお伝えします
  3. 農地転用許可申請の申請書類作成と資料収集
    • 委任契約締結を報酬受領をもって業務着手します
    • 農業委員会事務局に事前相談をします
    • 現地調査をいたします。測量が必要なケースは測量します
    • 農地転用許可申請に必要な書面と図面を作成します
    • 譲渡人、譲受人の押印を取得します
    • 自治会長、区長、推進委員、農業委員などに説明し、押印取得します
  4. 農業委員会事務局への申請と許可証納品
    • 申請は当職のみで行きます。長浜市は毎月15日締めです
    • 申請時、職員の質疑応答も対応します
    • 現地立会い調査も当職のみで対応します
    • およそ40日後、許可の場合は許可証を納品して完了です
    • 譲受人から完了報告をお願いします

 

8つの安心 | 農地転用 滋賀県長浜市

  1. 長浜市で唯一、上位資格の特定行政書士
  2. 土日祝・夜間もご予約OK
  3. 初回60分相談無料(メイン業務)
  4. 明朗会計システムでお支払いの不安もナシ
  5. 出張訪問もOK。お伺いします
  6. 高いPCスキルでスピード対応
  7. 留守電ではなくスマホ転送だから繋がりやすい
  8. 司法書士、税理士など他士業ネットワーク

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料金(報酬額) | 農地転用 滋賀県長浜市

主な取扱業務の基準報酬額です。農地転用に関するご相談は「初回60分相談無料」です

 

 

 

 

 

 

↓業務に関する解説と知識の目次です。下へスクロールすれば全てを順にご覧いただけます。

 

農地転用のご依頼 | 農地転用 滋賀県長浜市

当事務所では農地転用の4条、5条や農地法3条の許可申請、関連法令の手続きを承ります。農地転用は要件確認や現地確認、書面と図面の作成、押印取得などが必要で、ローカルルールもあるため経験が無い方では困難だといえます。

 

農地転用は官公署に対する申請なので、行政書士以外の方が業として行うと法令違反となります。ここでは農地転用5条を例に業務の内容をご紹介します。

許可の種類を確認 | 農地転用 滋賀県長浜市

所有権が移転するのか、賃貸借なのか、転用の目的によって許可の種類が異なります。詳しくはあとで解説しています。

  • 農地転用4条許可・届出
  • 農地転用5条許可・届出
  • 農地法3条許可、認定農業者特例、農地の相続届出

要件調査 | 農地転用 滋賀県長浜市

  • 農地の区分を調査(青地・白地一種二種)
  • 申請の区分を確認(市街化区域なら届出、市街化区域以外なら申請)
  • 転用目的を確認(これが最重要)
  • 現地調査

書類・図面作成、押印取得 | 農地転用 滋賀県長浜市

許可申請や届出に必要な書類と図面を作成します。農地転用は、当事者だけではなく農業委員、推進委員、自治会長などの公印取得も必要です。農地転用の申請内容について作成した書面や図面に基づいて説明し、書面に押印していただきます。農地転用の必要書類にはローカルルールがあり、市町村によって少し異なります。長浜市の場合の一般的な必要書類は以下のとおりです。
必要書類についても後で解説しています。

  • 農地転用許可申請書
  • 転用事由の詳細説明書
  • 登記事項証明書
  • 位置図
  • 土地利用計画図
  • 公図の写し
  • 隣地関係図
  • 平面図・立面図・構造図
  • 縦横断図
  • 隣地承諾書
  • 関係者の意見書など
  • 資金関係証明書
  • 工事見積書
  • 住民票記載事項証明書(申請地の登記簿上住所と現住所が異なる場合)
  • 法人登記簿と定款(法人の場合)
  • 他法令関係書類(土地改良区、河川法、砂防法など)

※太陽光発電が転用目的の場合はさらに書類が追加で必要です

農業委員会事務局に申請 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用の申請先は、農業委員会事務局です。農地転用許可については毎月一回の締め日の時点で受理した分をまとめて審査にかかります。締め日に間に合わなければ、さらに1か月以上遅れることになってしまいます。長浜市の締め日は毎月15日です。

農地転用の審査 | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用の許可や届出を受理されると、農業委員会で審査を行います。書類に不備がある場合、再提出や説明を求められます。

  • 農業委員会事務局で内容の精査

    書面や図面に不備がないか、要件や基準に適合するかを精査されます。

  • 農業委員会総会

    農業委員会総会で審議が行われます。ここで許可・不許可の意思決定がなされます。

申請地の立会い確認 | 農地転用 滋賀県長浜市

長浜市の申請の場合、締め日翌月の3日あたりで農業委員会による立会い確認があります。申請どおりの内容であるか等を申請書類をもとに確認されます。疑義が生じた場合は説明が求められます。

 

当事務所にご依頼の場合は立会いも当事務所で対応します

許可証交付 | 農地転用 滋賀県長浜市

総会後、県農業会議常任会議員会議に諮問され、許可妥当の答申であれば許可書が交付されます。締め日からはおおむね35〜40日ぐらいで許可証交付ということになります。

完了報告 | 農地転用 滋賀県長浜市

施工が完了した時点で農業委員会事務局に完了報告をしなければなりません。提出するのは完了報告書と、申請地の画像資料です。申請内容に合致した施工であることが必要です。完了報告はご依頼人(譲受人)がしなければなりません。

 

許可を得ず転用してしまった場合 | 農地転用 滋賀県長浜市

無許可転用の土地、つまり現状で建築物が建っていたり、駐車場になっていたりして、田や畑としては利用していないケースもあります。登記簿上では地目が田や畑になっており、農地転用の許可を得ずに転用してしまっているようなケースです。

 

この場合は売買しようとしても、登記簿上では農地なため、地目変更をしなければ売買できません。地目変更のためには農地転用の許可が必要となり、現況にマッチするように申請する、いわゆる「顛末案件」となります。

無許可転用の罰則

本来、無許可転用は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(行政罰)、法人の場合は1億円以下の罰金(両罰規定)、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。違反すると懲役刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

顛末案件として申請

無許可転用の場合、顛末書を添付して申請をしなければなりません。顛末案件の場合、何年も前に建築物が建っている場合がほとんどで建築図面が無いケースが多いです。

 

申請には建築済みの建築物の平面図や立面図などの図面添付が必要ですが、図面作成を業者に依頼すると高額になってしまいます。当事務所にご依頼の場合は当職が安価にて測量・図面作成いたします。

 

次ページからは農地転用に関する知識・解説です

 

 

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農地転用の種類とは | 農地転用 滋賀県長浜市

許可の種類

農地転用とは、田や畑を農地以外の目的で使用する場合の許可や届出です。農地は農業委員会の許可を得なければ売買や農地以外として使用することはできません。

 

この農地転用の許可の種類は3種類あります。このうち農地法3条の手続は、農地のままですので、転用ではありませんが便宜上、農地転用に含めて記述しています。

  • 農地法3条

    農地を耕作目的で農地のまま売買、贈与、賃借する場合

  • 農地法4条

    自分名義の農地を農地以外として使用する場合

  • 農地法5条

    他人名義の農地を農地以外として売買、贈与、賃借する場合

許可と届出

農地転用には許可と届出があり、農業委員会事務局が受付窓口です。長浜市の場合は長浜市役所にございます。

  1. 許可

    市街化区域の場合です。許可制なので要件を満たした申請により許可を得ます

  2. 届出

    市街化区域の場合です。許可に比べると添付書類も少なく、現地立会いも不要です。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域ということなので、届出制となっています。届出ということで許可申請と比べると必要書類も少なくなっています。

 

 

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農地の区分とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地は農地法で区分されている

農地転用はどんな農地でも許可が下りるかといえば、そうではありません。まずは、立地条件として農地区分を確認して農地転用の可能性を検討します。農地法は農地や農業を保護するための法律ですので、農地以外として使用することを制限する定めです。

青地の場合

とても環境が良い農地という土地につき、農地転用は原則不可です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもでき、その後に農地転用の許可申請をすれば転用可能です。

 

農振除外は年に2度しか受付期間が無く、要件も非常に厳しくなっています。とくに太陽光発電が転用目的の場合は許可の見込みはほぼ無いと考えられます。長浜市の場合は毎年4月と9月が受付期間です。

白地の場合

甲種農地

特に良好な営農条件を備えている土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第一種農地

10ha以上の規模の一団農地、土地改良事業等の対象となった土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第二種農地

市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地で、駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。長浜市の場合、代替性の理由が明確なら農地転用は可能です。太陽光発電が転用目的の場合は、事業用地選定比較表を提出して代替性要件を証明します。

乙種農地の第三種農地

市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地で、駅が300m以内にあるというような条件です。農地転用は原則許可です。

 

 

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転用目的とは | 農地転用 滋賀県長浜市

転用目的が最重要

農地転用の許可申請で最も大切なことは、転用目的です。ほかの要件を満たしたとしても転用目的が認められなければ許可は下りません。ここでは、転用目的の主なものをご紹介しておきます。

宅地に転用

農地を宅地として住宅を建築する目的です。農地転用だけではなく都市計画法の定めもございます。建築業者や不動産業者が手続きをする場合がほとんどで、業者から行政書士に委任というケースが一般的です。

 

長浜市の場合は、原則として500u未満でなければ認められません。また、建築する住宅の建築図面が必要で、排水計画も添付書面で明らかにしなければなりません。資力の証明は残高証明書や融資(決定)証明書を添付します。

駐車場に転用

自家用車のための駐車場、月極駐車場、事業用駐車場など駐車場にもその用途によって様々な種類があります。駐車場が転用目的の際は、駐車に必要なスペースと申請地の面積がマッチすることが最も重要です。

 

敷地内に駐車スペースがあるにも関わらず、新たに駐車場を目的として農地転用5条申請をしても認められないということになります。月極駐車場のように貸駐車場が転用目的の場合は、それを証する添付資料が必要になります。

資材置場に転用

資材なので一般家庭ではなく事業用としての取扱いです。現状使用している資材置場では不足しており、新たに資材置場が必要だということを証明しなければ認められません。

太陽光発電に転用

太陽光発電の場合、経産省認定通知を受けていなければならず、申請にはパネルレイアウトやモジュール、パワコンの資料も必要なため、太陽光発電業者様から行政書士へ委任というケースが多くなります。当事務所も、太陽光発電業者様からの多数のご依頼をいただいています。太陽光発電が転用目的の場合は他の転用目的と比べると難易度も高くなります。

 

太陽光発電が転用目的の場合は、農地転用以外にも別途届出が必要な場合もございます。また、営農型の太陽光発電(ソーラーシェアリング)という方法もありますが、かなり特殊な取扱いとなるのでご相談下さい。

 

 

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農地転用の費用と期間とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用の費用

農業委員会への法定手数料等は不要です。行政書士に委任される場合は行政書士への報酬支払いとなります。農地転用の許可申請は書面だけではなく、位置図や土地利用計画図、平面図、立面図、構造図、縦横断図などの図面も提出しなければなりません。

 

申請地の状況によっては農地転用以外にも必要な手続きが発生するケースもあります。この場合は、行政書士以外に、土地家屋調査士や測量士などにも委任しなければならないこともあります。

 

なお、農地転用の許可申請の代理が認められているのは行政書士のみです。司法書士や土地家屋調査士、不動産業者はできない定めとなっておりますので注意が必要です。

農地転用の期間

農地転用の許可については、順次審査ではなく、月に1度の締め日がございます。長浜市の場合は毎月15日が締め日となっており、締め日から35日〜40日で許可となります。市街化区域の届出の場合は順次となります。

 

 

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農地転用5条とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用5条とは

農地転用5条とは、農地を農地以外の目的で使用し、その所有者が変わる場合の手続きです。

 

申請地を売買、賃借をし、譲受人が申請地を宅地、駐車場、資材置場、太陽光発電などで使用するケースということになります。農地法3条+農地法4条の手続きといったイメージです。

農地転用5条の必要書類(長浜市の例)

農地転用はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。当ホームページでは滋賀県内の一般的な例として長浜市を基準に記載しております。また、市町村によっては役所のホームページに農地転用に関することが紹介されてない場合もあります。

 

その場合、直接、農業委員会に行って必要書類をもらう必要がありますが、原則的な農地転用の申請がわかっていなければ何度も足を運ぶことになり、しかもローカルルールについては記載もなく、農業委員会も教えてくれないためすごく時間がかかってしまいます。

農地転用許可申請書

許可申請書、もしくは届出書です。譲受人や譲渡人、申請地情報、転用目的と計画など農地転用をする上での基本的な記載となります。

  • 譲受人、譲渡人の記載(職業必須)
  • 申請地の表示(登記簿のとおり)
  • 農地転用の目的、転用の計画
  • 農地転用の資金関係、計画
  • 被害防除施設の記載

転用事由の詳細説明書

転用の事由、つまり譲受人と譲渡人が転用しようとする目的を詳細に記載します。農地転用の目的別に、現状と計画についても記載します。

登記事項証明書

申請地の全部事項証明書です。法務局で取得します。

各種図面

農地転用の目的によって必要な図面は異なります。位置図については縮尺の指定がございます。これらの図面作成は、経験のない方には非常に困難だと思われます。

  • 位置図
  • 土地利用計画図
  • 公図の写し
  • 隣地関係図
  • 平面図・立面図・構造図
  • 縦横断図

隣地承諾書

申請地に接する土地が農地の場合はその土地の所有者に説明をし、承諾書に押印をもらわなければなりません。登記簿上あるいは現況が農地の場合に必要ですが、ローカルルールの確認が必要です。長浜市の場合、隣地承諾書に自治会長の押印も必要です。

関係者の意見書など

農業委員、推進委員、自治会長、農業組合長などに現地確認と説明の上で意見をいただき、押印をもらわなければなりません。

資金関係の書類と工事見積書

農地転用にかかる費用に対しての資金証明の資料として残高証明書やローン明細などが必要です。

住民票記載事項証明書

長浜市の場合、申請地の登記簿上住所と現住所が異なる場合に必要です。

法人登記簿と定款(法人の場合)

法人の場合には、全部事項証明書と定款が必要です。定款については原本証明も必要となる場合がほとんどです。

他法令関係書類

農地法以外の法令上で許可や届出、手続きが必要な場合があります。これらは管轄外なので農業委員会事務局でも確認できないことがほとんどで、知識と調査が必要です。場合によっては許可が出たときに発覚する場合もございます。

 

最低限、土地改良区の受益地に該当するかどうかは確認しておかなければなりません。受益地の場合は決済金の支払いと手続きをして、土地改良区の意見書をいただく必要があるからです。

 

農地転用5条の書類作成

農地転用はたくさんの書類作成が必要です。各種申請書等の様式は農業委員会事務局にあります。市役所ホームページからダウンロードできるところもあります。提出書類についても種類が多く、とくに図面については平面図や立面図、構造図などが必要なため、不動産業者や建設業者にも協力してもらい収集・作成しなければなりません。

 

また、農地転用の申請をするためには、農業委員、推進委員、自治会長、組合長などに現地立会いのもとで意見を聞き押印を取得します。

 

 

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農地転用4条とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地転用4条とは

農地転用4条とは、申請人本人がが所有している農地を、農地以外の使用目的とすることです。例えば、耕作をやめて駐車場や資材置場、住宅建築をするようなケースです。所有者に変更がない転用が農地転用4条です。

農地転用の立地条件

農地転用5条のところの記載をご覧下さい

市街化区域について

市街化区域の農地転用は、申請ではなく届出をします。長浜市のように市街化区域と市街化調整区域がある場合は申請と届出に区別されますが、全域が非線引き区域のところはすべて申請ということになります。

農地転用4条の流れと必要書類

先述の農地転用5条のケースと類似しておりますので、農地転用5条の記載を参考にして下さい。所有権はそのままなので譲渡人・譲受人といった他人との関係ではなく、土地の所有者がそのまま申請人となります。

 

 

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農地転用3条とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地法3条は農地のまま

農地転用3条とは、農地を、農地のままで所有者が変わる場合の手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので農地転用4条や5条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。

農地法3条の要件

すべて効率利用要件

申請農地を含め、所有している農地・借りている農地のすべてを効率的に耕作すること。

農地所有適格法人要件

法人は農地所有適格法人の要件を満たしていなければなりません。解除条件付の貸借契約であれば、一般の法人でも借りられることもあります

農作業常時従事要件

申請者または世帯員等が農作業に常時従事すること。

下限面積要件

農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければなりません。地域によって、その上場によって下限となる面積が異なります。例えば長浜市内の代表的な地点は40アール、木之本支所管轄と長浜市余呉町は30アール、長浜市湖北町尾上は20アールで、その他地域については50アールとなっています。(必ずご確認を)

地域との調和要件

申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと

農用地利用集積計画申出について

農地法3条許可申請をご依頼の場合、まず農業委員会事務局で農家台帳の写しを取得していただき、ご連絡願います。譲受人が認定農業者の場合は、農用地利用集積計画申出の制度を利用できる可能性があります。この制度を利用すると農地法3条許可申請よりも簡易な手続きで農地を取得できます。この手続きについても当事務所で承ります。

農地を相続した場合の手続き

農地を相続した場合は農業委員会に届出をしなければなりません。相続開始から10か月以内に届出をしなければ罰則があります。農地のままで所有者が変わる場合、通常なら先述した農地法3条許可申請ですが、相続の場合は許可は不要で、届出になるのです。

 

農地を相続した場合の届け出は、農地法第3条の3の届出ですが、当事務所で承ります。この届出は相続したことを証する書面を添付しなければなりません。つまり、相続登記をした後で登記事項証明書を取得して届出書に添付します。

 

 

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農地転用の関連手続とは | 農地転用 滋賀県長浜市

農地法以外にも手続が必要

農地転用は、農地法以外の関連手続も必要になることがあります。ところが農業委員会の管轄外のため全くアナウンスされないことがほとんどです。申請途中や農地転用の許可時に他に必要な手続きがあることを知らされ、転用目的を実現させる計画が遅れる恐れもあります。ここでは農地転用の関連手続きの代表的なものをご紹介します。

 

なお、これらの手続きは行政書士や土地家屋調査士といった士業が行うものや、施工業者が行う場合がありますが、まったく知識がない方がご自身で農地転用の手続きをされるのは大きなリスクがあります。

地目変更

地目とは、登記簿上に記載される、その土地の利用目的です。元々、田や畑として地目が登記されている土地を、宅地や雑種地といった地目に変更しなければなりません。この地目変更は土地家屋調査士の業務となりますので、ご希望の方は提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

 

地目変更は、現況主義です。地目変更の目的と現況が一致したと認められる状態になった時点で地目変更が認められます。農地転用の許可証を受領しただけでは地目変更はできません。

農振除外

青地といわれる農業振興地域内の農用地は、農業以外の目的には利用できないことになっています。よって、この地域内では原則として農地転用は不可です。ただし、一定要件を満たしている状況では農振農用地区域から除外して農地転用の許可を得ることも出来ます。この除外の手続きを農振除外といいます。

 

長浜市は4月と9月に申請を受付しており、申請の時期によっては1年かかる場合もあります。農振除外は原則が禁止で例外が許可になりますので、許可を得るためのハードルは高いといえます。なお、土地改良事業区域内の場合は8年以上経過していることが必要です。

開発許可申請

一定の条件に該当する際は開発許可の手続きもします。この定めは市によって異なったり、条例適用があったりします。都市計画課に確認しますが、開発許可は半年程かかるため農地転用とあわせると1年ほどの期間がかかります。

 

市街化区域では1,000u以上、区域内に道路を配置するものは500u以上とされることが多いです。市街化調整区域ではすべての規模で開発許可が必須ですが、切土・盛土をせず、建築物とみなされる建屋がなければ開発許可は不要をされるケースもあります。

土地改良区の手続き

土地改良区の受益地になっている場合、土地改良区の手続きもしなければならず、決済金の支払いもしなければなりません。該当するかどうか、土地改良区に確認して手続きします。複数の土地改良区の受益地になっている場合もあります。

河川法関連の手続き

河川法の定めに従い、以下のような許可が必要な場合もあります。滋賀県の場合、琵琶湖がありますが、琵琶湖は一級河川です。琵琶湖や河川の近くの土地は確認が必要です。

  • 琵琶湖、一級河川での土地の占用許可申請(河川法第24条)
  • 琵琶湖、一級河川での工作物等の設置許可申請(河川法第26条)
  • 琵琶湖、一級河川での土地の形状変更(河川法第27条)
  • 琵琶湖、一級河川の保全区域内での工作物設置・土地の形状変更(河川法第55条)

砂防法関連の手続き

砂防指定地において工作物の新築、改築、除却をしたり土地の形状を変更するといった行為をする場合は許可が必要です。

景観・風致地区関連の手続き

滋賀県内では、景観計画や風致地区指定などにより、指定地域での一定の行為をするためには届出をしなければならない場合もあります。長浜市では、市内全域が景観法の対象区域で、そのなかに重点地域が指定されており、ここは届出が必要とされる条件が厳しくなります。

遺跡関連の手続き

「周知の遺跡」に指定されているところは、施工60日前までに発掘届を提出しなければなりません。

 

非農地証明とは | 農地転用 長浜市彦根市

非農地証明とは、現況が農地ではないことを証明してもらうもので、農地転用同様の効力がありますが、極めて例外的な取扱いとなります。非農地証明は農地法の違法性が消滅するわけではありません。

 

全国的に消極的な取扱で事例は少なく、農地転用の手続きをすることになる場合がほとんどだと思います。長浜市も同様で滋賀県内の他の市町村でも消極的です。

 

 

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