こんなお悩みを解決します
滋賀県長浜市で農地転用なら当事務所へ

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  • もう耕作していないので、農地を太陽光発電として売買したい
  • 農地を相続したが手続きをしなければならず頼みたい
  • 農家だが、農地を買いたいので手続きしてほしい
  • 土地売りたいが、農地なのでそのままでは売れず農地転用の許可が必要だと言われた
  • 田んぼをやめて住宅を建築したい
  • 土地活用をしたいので教えて欲しい
  • 不動産業者、太陽光発電業者だが、農地転用の許可を取って欲しい

 

農地転用に関する業務
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農地転用
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  • 農地転用5条許可申請

    農地以外の目的で使用し、所有者が代わる申請です

  • 農地転用5条届出

    市街化区域で、農地以外の目的で使用し、所有者が代わる場合

  • 農地転用4条許可申請

    農地以外の目的で使用するが所有者は代わらない申請です

  • 農地転用4条届出

    市街化区域で、農地以外の目的で使用するが所有者は代わらない場合

  • 農地法3条許可申請(農地転用ではない)

    農地を農地として使用し、所有者が代わる申請です

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農地転用に関連する主な手続き
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  • 農地法3条の3届出

    農地を相続した場合の届出です

  • 農用地利用集積計画申出

    農地を売買、譲渡する場合の簡易的な手続き

  • 農振除外申請

    青地を抜ける手続き。受付は年2回

  • 土地改良区の手続き

    土地改良区の受益地の場合に改良区を抜ける手続きです

  • 河川法と砂防法の手続き

    河川法と砂防法の指定地域の場合は手続きが必要です

  • 景観法届出

    届出が必要な行為に該当すれば景観法に基づく届出が必要です

 

農地転用の用語と知識
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当ホームページでは農地転用に関する用語と知識も記述しておりますので、ご覧いただければ参考になると思います

 

 

「8つの安心」が特長
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行政書士かわせ事務所は「8つの安心」により、ご利用しやすい環境を整えており、気軽にご相談していただけます。行政書士の業務は紛争を未然に防ぐ予防法務ですので、早期相談が早期解決につながります。農地転用に関するご相談は初回60分無料相談。

 

特定行政書士
土日祝もご予約OK
初回60分無料相談
明朗会計システム
出張訪問OK
スピード対応
転送電話
他士業と提携

 

ご相談・ご依頼のご予約
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  • まずはお電話でご予約をお願いします
  • お問合せはメールフォームからでもOKです
  • 営業時間:9:00〜17:00
  • 定休日:土日祝と12/29〜1/3

 

事務所概要
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  • 行政書士かわせ事務所
  • 〒526-0021
    滋賀県長浜市八幡中山町318番地15
  • TEL:0749-53-3180
    FAX:0749-53-3182
  • 特定行政書士 川瀬規央
    滋賀県行政書士会 第16251964号
  • 9:00〜17:00(土日祝と12/29〜1/3は定休)
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対応エリアは長浜市、彦根市、米原市を中心に滋賀県全域です

 

 

長浜市はもちろん、彦根市や米原市からもアクセス抜群です。「長浜警察署前」交差点を北へ220m、専用駐車場有ります

 

 

 

 

 

 

農地転用許可申請の種類
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農地転用の許可申請(届出)は、所有権が移転するかしないかにより、許可申請の種類が異なります。

  • 農地転用4条許可・届出

    自分の土地(農地)を農地以外の目的で使用する場合の申請です。自分の田んぼに住宅を建築する場合は農地転用4条です

  • 農地転用5条許可・届出

    他人の土地(農地)を農地以外の目的で使用する場合の申請です。自分の田んぼを太陽光発電にして売買する場合は農地転用5条です

  • 農地法3条許可

    自分の土地(農地)を農地のままで他人へ売買、貸借する場合の申請です。農地転用ではありませんが、農地として売買する場合は農地法3条です

このように、所有権が移転する、つまり所有者が代わる場合は農地転用5条、所有者が代わらない場合は農地転用4条、農地のままで所有者が代わる場合は農地法3条ということになります。

 

 

農地の区分
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農地法は農地や農業を保護するための法律ですので、農地以外として土地(農地)を使用することを制限する定めです。そのため、農地を区分し、その区分によっては農地転用が認められないことがあります。農地の区分は次にご紹介するとおりですが、農地転用が認められるのは、原則として白地の第二種農地と第三種農地ということになります。

青地とは
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とても環境が良い農地という土地につき、農地転用は原則不可です。一定の条件を満たせば、農振除外という手続きをして青地から抜けることもできますが、ハードルが高い手続きです。

白地とは
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甲種農地

特に良好な営農条件を備えている土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第一種農地

10ha以上の規模の一団農地、土地改良事業等の対象となった土地につき、農地転用は原則不可です。

乙種農地の第二種農地

市街化が見込まれる農地または生産性が低い農地で、駅が500m以内にあるというような条件です。代替性の検討が必要です。長浜市の場合、代替性の理由が明確なら農地転用は可能です。太陽光発電が転用目的の場合は、事業用地選定比較表を提出して代替性要件を証明しなければなりません。

乙種農地の第三種農地

市街化の区域または市街化の傾向が著しい農地で、駅が300m以内にあるというような条件です。農地転用は原則許可です。

 

 

許可制と届出制
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農地転用5条、農地転用4条の手続きは次のように許可制と届出制に区別されています。

  1. 届出制の農地転用

    都市計画区域が市街化区域の場合

  2. 許可制の農地転用

    都市計画区域が市街化区域以外の場合

このように、都市計画区域によって許可制と届出制に区別されています。市街化区域であれば、農地転用5条(4条)届出となり、市街化区域以外つまり市街化調整区域、非線引き区域、 都市計画区域外、準都市計画区域の場合は農地転用5条(4条)許可申請となります。

 

市街化区域は、市街化を進めていこうという区域になりますので、許可制よりも少し簡易的な手続きである届出制となっているわけです。届出制は、許可制と比べると必要書類が少なく、随時受付なので早くなります。

 

 

農地転用の期間
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農地転用の許可申請については、順次審査ではなく、月に1度の締め日がございます。長浜市の場合は毎月15日が締め日となっています。例えば、4月20日に申請した場合、4月の締め日は過ぎていますので、5月15日の締め日に対する申請となります。

 

締め日から現地立会いを経て、問題が無ければ、締め日から35日〜40日で許可となります。締め日が月に1度なので申請のタイミングによっては意外と時間がかかることもありますので注意が必要です。

 

なお、申請地が市街化区域の場合は、届出制となっていますので、順次審査となります。

 

 

転用目的
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転用目的が最重要
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農地転用の許可申請で最も大切なことは、転用目的です。ほかの要件を満たしたとしても転用目的が認められなければ許可は下りません。どんな目的でも農地転用が認められるということはありません。ここでは、転用目的の主なものをご紹介しておきます。

宅地に転用
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土地(農地)を宅地として住宅を建築する目的です。農地転用だけではなく都市計画法の定めもございます。建築業者や不動産業者が関わる場合がほとんどで、不動産業者から行政書士に委任というケースが一般的です。長浜市の場合は、原則として500u未満でなければ認められません。

駐車場に転用
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自家用車のための駐車場、月極駐車場、事業用駐車場など駐車場にもその用途によって様々な種類があります。駐車場が転用目的の際は、駐車に必要なスペースと申請地の面積がマッチすることが最も重要です。

資材置場に転用
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資材なので一般家庭ではなく事業用資材置場としての取扱いです。現状使用している資材置場では不足しており、新たに資材置場が必要だということを証明しなければ認められません。資材置場の場合は賃貸借や使用貸借での権利移転が多くなります。

太陽光発電に転用
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太陽光発電の場合、経産省認定通知を受けていなければならず、申請にはパネルレイアウトやモジュール、パワコンの資料も必要なため、太陽光発電業者様から行政書士へ委任というケースが多くなります。

 

 

農地転用の必要書類
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農地転用許可申請はたくさんの書類が必要です。書面だけではなく図面、押印書類も必要のため一般の方では困難な許可申請だといえるでしょう。なお、業として農地転用許可申請を行うことを認められているのは行政書士です。他の業者にお任せではなく、違法申請に注意が必要です。

農地転用5条許可申請の必要書類
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  • 農地転用5条許可申請書
  • 転用事由の詳細説明書
  • 登記事項証明書
  • 位置図
  • 土地利用計画図
  • 公図の写し
  • 隣地関係図
  • 平面図
  • 立面図
  • 構造図
  • 縦横断図
  • 隣地承諾書
  • 関係者の意見書など
  • 資金証明書
  • 工事見積書
  • 住民票記載事項証明書(一定の場合)
  • 法人登記簿と定款(法人の場合)

その他必要に応じて提出する書類

  • 土地改良区意見書
  • 太陽光発電に関する資料
  • 賃貸借(使用貸借)予定書・理由書
  • 農地法第18条解約関係の書類(写し)
  • 顛末書
  • 他法令関係書類

農地転用のローカルルール
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農地転用はローカルルールが多いです。滋賀県内であってもそれぞれ異なるルールがあります。当サイトでは滋賀県内の一般的な例として長浜市を例に記載しております。また、市町村によっては役所のホームページに農地転用に関することが紹介されてない場合もあり、その場合は農業委員会に問い合わせなければなりません。

 

 

 

 

 

農地法3条許可申請
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農地法3条は農地のまま
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農地法3条の許可申請は、土地(農地)を、農地のままで所有者が変わる場合の手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので農地転用4条や5条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。よって、農地転用ではありませんが便宜上、こちらでご紹介しています。

農地法3条の要件
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  • すべて効率利用要件
  • 農地所有適格法人要件
  • 農作業常時従事要件
  • 地域との調和要件
  • 下限面積要件

農地法3条の下限面積
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農地法3条許可申請の下限面積は、農地取得後の経営面積が規定の面積以上でなければならないという定めです。この要件を満たさなければ農地法3条許可は取れません。長浜市の下限面積は以下の通りです。

  • 下限面積20アールの適用区域

    湖北町尾上

  • 下限面積30アールの適用区域

    野瀬町、草野町、高山町、寺師町、西村町、郷野町、鍛冶屋町、岡谷町、長浜市役所木之本支所の所管区域、余呉町下丹生、余呉町上丹生、余呉町摺墨及び余呉町菅並

  • 下限面積40アールの適用区域

    宮前町、神前町、高田町、大宮町、元浜町、三ツ矢町、三ツ矢元町、末広町、南呉服町、公園町、殿町、鐘紡町、朝日町、北船町、港町、一の宮町、大島町、八幡東町、南高田町、三和町、地福寺町、平方町、四ツ塚町、勝町、大辰巳町、室町、永久寺町、大戌亥町、下坂中町、寺田町、田村町、高橋町、下坂浜町、平方南町、弥高町、宮司町、小堀町、大東町、今川町、七条町、南小足町、新栄町、加納町、榎木町、南田附町、川崎町、山階町、口分田町、保田町、今町、国友町、泉町、新庄寺町、新庄中町、新庄馬場町、小沢町、下之郷町、森町、相撲町、祇園町、列見町、十里町、神照町、八幡中山町、中山町、分木町、春近町、石田町、堀部町、保多町、垣籠町、東上坂町、西上坂町、千草町、八条町、本庄町、常喜町、鳥羽上町、名越町、布勢町、小一条町、加田町、加田今町、細江町、曽根町、錦織町、落合町、難波町、新居町、長浜市野寺町、長浜市八木浜町、長浜市大浜町、長浜市南浜町、長浜市川道町、長浜市役所高月支所の所管区域、余呉町坂口、余呉町下余呉、余呉町中之郷、余呉町八戸、余呉町川並、余呉町文室、余呉町国安、余呉町東野、余呉町今市、余呉町新堂、余呉町池原、余呉町小谷、余呉町柳ケ瀬、余呉町椿坂及び余呉町中河内

  • 下限面積50アールの適用区域

    上記以外の区域はすべて50アール

農地法3条許可の必要書類
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  • 許可申請書
  • 申請書別添書類
  • 申請地の全部事項証明書
  • 位置図
  • 誓約書
  • 農業委員申請確認書
  • 水稲共済細目書(申請書)の写し

 

その他必要に応じて提出する書類として、土地改良区申出書、組合員資格得喪通知書、住民票記載事項証明書、賃貸借・使用貸借契約書の写し、譲受人の他市町村の耕作証明書、農地法第18条解約関係書類、農地復元計画書、固定資産評価証明書などがあります。

 

農用地利用集積計画申出
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農地のままで売る場合、通常なら農地法3条許可申請の手続きをしなければなりませんが、特例措置として、譲受人が認定農業者の場合は、農用地利用集積計画申出の制度を利用できる可能性があります。この制度を利用すると農地法3条許可申請よりも簡易な手続きで農地を取得できます。この手続きについても当事務所で承ります。

農地を相続した場合
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農地を相続した場合は農業委員会に届出をしなければなりません。相続開始から10か月以内に届出をしなければ罰則があります。農地のままで所有者が変わる場合、通常なら先述した農地法3条許可申請ですが、相続の場合は許可不要で、届出をすればよいことになっています。

 

農地を相続した場合の届け出は農地法第3条の3の届出ですが、この手続きも当事務所で承ります。この届出は相続したことを証する書面を添付しなければなりません。つまり、相続登記をした後で登記事項証明書を取得して届出書に添付します。

 

 

無許可転用
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無許可転用
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無許可転用、つまり農地転用の許可を得ずに、現状で建築物が建っていたり、駐車場になっていたりして、田や畑としては土地を利用していないケースもあります。登記簿上では地目が田や畑になっており、農地転用の許可を得ずに転用してしまっているため、地目変更をしなければ売買できません。

 

地目変更のためには農地転用の許可が必要となり、現況にマッチするように申請する、いわゆる「顛末案件」となります。

無許可転用の罰則

本来、無許可転用は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(行政罰)、法人の場合は1億円以下の罰金(両罰規定)、それに加えて原状回復などの行政処分といった厳しい罰則があります。違反すると懲役刑、罰金刑、行政代執行の可能性もあります。

顛末案件として申請

無許可転用の場合、顛末書を添付して申請をしなければなりません。このようなケースでは、何年も前に建築物が建っている場合がほとんどで建築図面が無いケースが多いです。当事務所ではこのようなケースでも農地転用許可申請を承っておりますので一度、ご相談ください。

 

 

地目変更など関連手続
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農地法以外の手続
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農地転用は、農地法以外の関連手続も必要になることがあります。ところが農業委員会の管轄外のため全くアナウンスされないことがほとんどです。申請途中や農地転用の許可時に他に必要な手続きがあることを知らされ、転用目的を実現させる計画が遅れる恐れもあります。ここでは農地転用の関連手続きの代表的なものをご紹介します。

地目変更
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地目変更は土地家屋調査士の業務となりますので、ご希望の方は提携の土地家屋調査士をご紹介いたします。

農振除外
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青地といわれる農業振興地域内の土地(農用地)は、農業以外の目的には利用できないことになっています。よって、この地域内では原則として農地転用は不可です。ただし、一定要件を満たしている状況では農振農用地区域から除外して農地転用の許可を得ることも出来ます。この除外の手続きを農振除外といいます。

開発許可申請
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申請する土地が一定の条件に該当する際は開発許可の手続きも必要です。この定めは市によって異なったり、条例適用があったりします。都市計画課に確認しますが、開発許可は半年程かかるため農地転用とあわせると1年ほどの期間がかかります。

 

市街化区域では1,000u以上、区域内に道路を配置するものは500u以上とされることが多いです。市街化調整区域ではすべての規模で開発許可が必須ですが、切土・盛土をせず、建築物とみなされる建屋がなければ開発許可は不要をされるケースもあります。

土地改良区の手続き
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土地改良区の受益地になっている場合、土地改良区の手続きもしなければならず、決済金の支払いもしなければなりません。該当するかどうか、土地改良区に確認して手続きします。

河川法関連の手続き
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河川法の定めに従い、以下のような許可が必要な場合もあります。滋賀県の場合、琵琶湖がありますが、琵琶湖は一級河川です。琵琶湖や河川の近くの土地は確認が必要です。

  • 琵琶湖、一級河川での土地の占用許可申請(河川法第24条)
  • 琵琶湖、一級河川での工作物等の設置許可申請(河川法第26条)
  • 琵琶湖、一級河川での土地の形状変更(河川法第27条)
  • 琵琶湖、一級河川の保全区域内での工作物設置・土地の形状変更(河川法第55条)

砂防法関連の手続き
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砂防指定地において工作物の新築、改築、除却をしたり土地の形状を変更するといった行為をする場合は許可が必要です。申請地が山のふもとの場合は確認した方が無難です。

景観法に基づく届出
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滋賀県内では、景観計画や風致地区指定などにより、指定地域での一定の行為をするためには届出をしなければならない場合もあります。長浜市では、市内全域が景観法の対象区域で、そのなかに重点地域が指定されており、ここは届出が必要とされる条件が厳しくなります。なお、長浜市では令和2年7月1日から一定規模以上の太陽光発電が届出対象となりましたので注意が必要です。

遺跡関連の手続き
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「周知の遺跡」に指定されているところは、施工60日前までに発掘届を提出しなければなりません。