長浜市で農地転用なら行政書士かわせ事務所

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初めて会った士業に委任するのは難しいものですが、行政書士かわせ事務所では「この行政書士は話を聞いてくれて、専門知識が豊富で信頼できる人物なのか」を十分な相談時間で見極めていただけるように、初回無料相談は時間無制限で対応します。
もちろん、他の事務所の無料相談を利用した上で比較検討していただいても一向に構いません。無料相談を利用したからといって必ず業務を委任しなければならないわけではありませんのでお気軽にお申し込みください。

『 最高のサービスをいつも通りに 』

当事務所の経営理念です。特定行政書士の高度な専門スキルをご依頼人様に対して、常に公平かつ全力で提供するので「いつも通りに」なのです。

プライバシー配慮のため部分一致で記述しています

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  初回無料相談

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  行政書士業務委任契約の締結、ヒアリング等

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  現地調査

  申請地で現地調査をします

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  隣地者へのご説明

  隣地者へ転用申請のご説明

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  書類作成・申請

  申請書類と図面を作成して申請します

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  委任業務完了

  許可書等の成果物を納品して完了です

農地転用とは

農地転用とは、農地を農地以外のものにすることです。この転用をする場合は農地法の許可が必要です。ここでいう「農地」とは、農地法上の農地であり、耕作の目的に供される土地です。

登記されている地目が田や畑である場合はもちろん、現況が農作物の栽培を行っている土地、または農作物の栽培のための準備を行っている土地も農地として取り扱います。

農地転用の許可の要否

農地転用の許可が必要なのか不要なのかは以下のとおりです。権利移転（所有者が変更になる）の有無によって異なります。

無断転用をした場合

農地転用の許可を得ずに転用したり（無断転用）、許可は得たものの申請内容と異なる転用をした場合は原状回復を含めた是正指導が行われる恐れがあります。

また、違反すると3年以下の拘禁刑または300万円（法人は1億円）以下の罰金に処せられる恐れがあります。ただし、農地法の定めを知らずに転用をしてしまった場合や、無断転用をした本人がすでに死亡している場合もあります。

実務としては、事後的に顛末案件として農地転用の許可申請をして現状にマッチさせます。顛末案件なら必ず許可が出るとは限りませんので、まずはご相談ください。

農地の種類（青地と白地）

農地には種類があります。その種類の中には農地転用できない土地があり、農地法で転用行為が禁止されている場合、農地転用許可申請をしても不許可処分となります。農地の種類は以下のように区分されています。

1. 青地
   青地はとても環境が良い農地という土地につき、農地転用は原則不可です
2. 白地
   白地とは、上記の青地以外ということになりますが、白地はさらに以下のように分類されています
• 甲種農地
  特に良好な営農条件のため、農地転用は原則不可
• 乙種第一種農地
  10ha以上の規模の一団農地や土地改良事業等の対象地で、農地転用は原則不可
• 乙種第二種農地
  駅が500m以内にあるなど市街地が見込まれる農地のため、農地転用は代替性を検討して判断
• 乙種第三種農地
  駅が300m以内にあるなど市街化傾向が著しい農地で、農地転用は原則許可

青地は農振除外で可能性がある

青地は農地転用ができない土地ですが、農振除外という手続きして、青地を抜けて白地にすることができれば、農地転用できる可能性があります。

しかし、農振除外の受付は年に2回しかありませんし、年によっては受付しないこともあります。農振除外の手続き自体、1年以上かかりますので、受付期間と農地転用にかかる期間も合わせると長い期間が必要です。よって、とてもハードルが高い手続きといえます。

農地転用の種類と区分

農地転用には下記のように種類や申請の区分があります。農地法3条許可申請については、農地転用ではありませんが便宜上、一緒に記述しています。

農地転用の手続きの種類

• 農地転用4条許可申請
  農地を農地以外の使用目的に転用し、所有者に変更がない場合
• 農地転用5条許可申請
  農地を農地以外の使用目的に転用し、所有者が変更になる場合
• 農地法3条許可申請
  農地を農地のままで他人へ売買、貸借

農地転用の許可と届出

1. 農地転用許可申請
   申請地が都市計画区域の市街化区域以外の場合
2. 農地転用届出
   申請地が都市計画区域の市街化区域の場合

農地転用は、許可申請と比べて届出は必要書類も少なく順次受付ということもあり、簡易的ともいえる手続きです。届出になっているのは市街化区域ですから、農地を強力に保護しようとする地域ではないということです。

農地法
（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）第五条　
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一　国又は都道府県等が、前条第一項第二号の農林水産省令で定める施設の用に供するため、これらの権利を取得する場合
二　農地又は採草放牧地を農地中間管理事業の推進に関する法律第十八条第七項の規定による公告があつた農用地利用集積等促進計画に定める利用目的に供するため当該農用地利用集積等促進計画の定めるところによつて同条第一項の権利が設定され、又は移転される場合
三　農地又は採草放牧地を特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画に定める利用目的に供するため当該所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第二条第三項第三号の権利が設定され、又は移転される場合
四　農地又は採草放牧地を農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画に定める利用目的に供するため当該所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第五条第十項の権利が設定され、又は移転される場合
五　土地収用法その他の法律によつて農地若しくは採草放牧地又はこれらに関する権利が収用され、又は使用される場合
六　前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合
七　以降省略

引用元: e-Gov 法令検索

農地転用の手続きの流れ

農地転用の申請をする場合の事務手続きの流れについてご紹介しますが、一般的な農地転用についての流れとして記述しています。また、農地転用以外にも農地転用に関連する他法令の手続きが必要になる場合もあります。

1. 農業委員会事務局に相談
   当事務所で農地転用を受任する場合でも必ず事前に農業委員会事務局に相談をします
2. 申請書や添付書類の作成
   申請書等や添付図面の作成をし、必要な資料を揃えます
3. 農業委員会事務局へ申請
   申請の締切日は毎月15日（長浜市農業委員会事務局）です。申請地が4haまでなら申請窓口は農業委員会事務局ですが、4ha以上の場合は近畿農政局との協議が必要で、滋賀県知事許可になります。この場合でも申請窓口は農業委員会事務局です。また、申請地が3,000㎡以上の場合は県との協議、現地立会いが必要になります
4. 審査
   申請内容について審査されます。現地調査が行われますが、すでに農地ではなくなっている場合には申請人から聞き取りを行い、場合により農地への原状回復等の指導が行われることがあります
5. 農業委員会総会
   審査した内容をもとに申請日翌月の10日ごろ、農業委員会総会で審議が行われ許可・不許可を決定されます
6. 許可書の交付
   問題が無ければ農業委員会総会の3～4日後に許可書が交付されます

農地転用の許可までの期間は、申請締切日からおおむね30日です。県との協議が必要な場合はもう少し時間を要します。なお、農地転用届出は順次受付となり、おおよそ2週間ほどで結果が出ます。

農地転用4条・5条許可申請の必要書類

下記は滋賀県長浜市の例です。農地転用はローカルルールが多いためご注意ください。一般的な農地転用4条・5条許可申請の必要書類は以下のとおりです。これらの他にもケースにより必要な書類が発生することがあります。

なお、農地転用5条許可申請は、申請地の所有者が代わるため譲渡人と譲受人の共同申請の形式です。一方、農地転用4条許可申請は申請地の所有者に変更はありませんので、所有者（＝申請者）の単独申請の形式です。

1. 農地転用4条・5条許可申請書
   当事者のデータや、申請地・転用目的・転用計画などを記載します
2. 転用事由の詳細説明書
   転用事由や目的などについて詳細にまとめた文章を記載して作成します
3. 登記事項証明書
   申請地の登記簿謄本（全部事項証明書）です
4. 位置図
   2,500分の１程度の縮尺で作成します
5. 土地利用計画図
   転用後の申請地の利用計画がわかる図面を、100分の１か500分の１の縮尺で作成します
6. 公図の写し
   公図の写しに必要事項を書き込みます
7. 周辺農地における営農への被害防除に関する説明書
   以前は隣地承諾書という名称だった書類です。押印が不要になりましたが以前より手間がかかります
8. 平面図・立面図
   建築物、構造物がある場合に必要です
9. 構造図
   構造物（擁壁や排水路も含む）がある場合に必要です
10. 縦横断面図
    申請地の高低差がわかるように寸法を入れて作成します
11. 資金証明書
    転用計画実現の資金を有していることを証明します。通常は金融機関の残高証明書を添付します
12. 工事見積書
    転用計画を実現するために必要な工事をする業者が発行する正式な工事見積書の原本です
13. 法人登記簿謄本または定款
    譲受人・譲渡人が法人の場合に添付します

その他必要に応じて提出する書類

• 住民票記載事項証明書
  譲渡人の現住所と登記事項証明書の住所が異なる場合に添付します
• 土地改良区意見書
  申請地が土地改良区の地区内にある場合は手続きをして意見書をもらい、添付します
• 貸借の予定書・理由書
  貸駐車場や貸資材置場等、自己で造成して貸出する場合に添付します
• 農地法第18条解約関係の書類（写し）
  正式な賃貸借等の小作契約が設定されている場合は、事前に小作人と合意解約をします
• 顛末書
  無許可転用（顛末案件）の場合に添付します
• 他法令の関係書類
  農振除外や開発許可など他の法令が関係する場合に添付します

農地法3条許可申請

農地法3条許可申請とは、農地のままで所有者が変わる手続きです。農地を農地として売買するようなケースなので、農地転用4条や5条のように農地以外の使用目的として利用することではありません。

よって、農地転用ではありませんが便宜上、こちらでご紹介しています。農地法3条許可申請の要件は以下のとおりです。

1. 全部効率利用要件
2. 農地所有適格法人要件
3. 農作業常時従事要件
4. 地域との調和要件

農地法3条許可申請の必要書類

以下は農地法3条許可申請の必要書類です。

• 申請書
• 別添書類
• 全部事項証明書
• 位置図
• 誓約書
• 農業委員申請確認書
• 水稲共済細目書の写し

その他必要に応じて提出する書類例

• 土地改良区申出書
• 組合員資格得喪通知書
• 住民票記載事項証明書
• 賃貸借・使用貸借契約書の写し
• 譲受人の他市町村の耕作証明書
• 農地法第18条解約関係書類
• 農地復元計画書
• 固定資産評価証明書

農地中間管理機構による農地売買の制度

農地を売買するケースで、譲受人が認定農業者の場合は、農地中間管理機構による農地売買の制度を利用できる可能性があります。

この制度を利用すると、農地法3条許可申請と比べて簡易な手続きで農地を取得できます。ご自身の所有する農地に隣接する農地を所有されている方へ売買するケースが利用例です。

農地を相続したとき

農地を農地のままで所有者が変更になるケースは農地法3条許可申請ですが、例外があります。それは、農地取得の理由が相続による場合です。農地を相続したのであれば、相続開始から10か月以内に届出をしなければなりません。

農地法
（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）第三条　
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。
一　第四十六条第一項又は第四十七条の規定によつて所有権が移転される場合
二　削除
三　第三十七条から第四十条までの規定によつて農地中間管理権（農地中間管理事業の推進に関する法律第二条第五項に規定する農地中間管理権をいう。以下同じ。）が設定される場合
四　第四十一条の規定によつて同条第一項に規定する利用権が設定される場合
五　これらの権利を取得する者が国又は都道府県である場合
六　土地改良法（昭和二十四年法律第百九十五号）、農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）、集落地域整備法（昭和六十二年法律第六十三号）又は市民農園整備促進法（平成二年法律第四十四号）による交換分合によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合
七　農地中間管理事業の推進に関する法律第十八条第七項の規定による公告があつた農用地利用集積等促進計画の定めるところによつて同条第一項の権利が設定され、又は移転される場合
八　以降省略

引用元: e-Gov 法令検索